+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома 2019 — перечень работ, что относится, смета

Собственников жилья часто волнуют вопросы, связанные с текущим ремонтом многоквартирного дома. Кто и на основании какой документации должен выполнять все работы? Можно ли повлиять на очередность выполнения текущего ремонта многоквартирного дома? В данной статье мы постараемся ответить на все животрепещущие вопросы и дать полное обоснование всем правам собственников жилья.

Согласно законодательству РФ все граждане не только имеют определенные обязанности, но и обладают неоспоримым правом на проживание в безопасном и комфортабельном жилье. Получая ежемесячные квитанции, в которых присутствует графа «текущий ремонт» каждый собственник вносит указанную сумму. Впоследствии она уходит на их выполнение.

Содержание

Что такое текущий ремонт многоквартирного дома?

Под термином «текущий ремонт многоквартирного дома» специалисты подразумевают комплекс работ, направленных на поддержание строения в состоянии пригодном для проживания. А также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья. Манипуляции должны проводиться организациями, ответственными за содержание здания в удовлетворительном состоянии.

Специалисты отмечают, что они могут быть направлены на:

  • Восстановление структуры целого многоквартирного дома и поддержание его в исправном состоянии.
  • Частичного восстановления инженерных коммуникаций или замены определенных элементов строения.

ВАЖНО

Все ремонтные работы регламентированы технической и нормативной документацией. Решение о полной или частичной замене инженерных коммуникаций или каких-либо элементов осуществляется на основании нижеуказанных документов.

Нормативная база

Законодательная база РФ четко регламентирует кто, в какие сроки и на какие средства должен выполнять текущий ремонт многоквартирного дома. К числу таких документов относятся:

  • Статья 154 ЖК РФ регламентирует тарифы и сборы на проведение капитального ремонта строения. Они определены органами местного самоуправления и собственники получают отдельную квитанцию для оплаты.
  • Методическое пособие, утвержденное Госстроем МКД 2-04.2004.
  • Статьи 154–156 Жилищного кодекса.
  • Постановление Госстроя №170 от 27.09.2003 регламентирует кто отвечает за уборку в подъезде после окончания работ по текущему ремонту многоквартирного дома.

Изучив указанные нормативные акты собственники получают полное представление о своих правах и о том, на какие средства и в каком объеме УК осуществляет необходимые мероприятия.

Решение о проведении восстановительных мероприятий в МКД

Решение о проведении текущего ремонта в конкретном здании принимается на основании планового осмотра и оценки технического состояния многоквартирного дома, определения степени износа инженерных коммуникаций, а также иных факторов, влияющих на очередность выбора работ. Плановые осмотры необходимо проводить дважды в год:

  • Весной, после окончания отопительного сезона.
  • Осенью, непосредственно перед его началом.

Составляется комиссия, которая включает в себя специалистов управляющей компании и представителей собственников. На основании осмотра следует составить акт, который станет основанием для проведения текущего ремонта в МКД.

Какие работы входят в текущий ремонт?

Полный перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, четко прописан в методическом пособии по содержанию и ремонту жилого фонда МКД. Он включает в себя:

  • Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
  • Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
  • Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
  • Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
  • Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
  • В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
  • Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
  • Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
  • Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
  • Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
  • Восстановление покрытия пола в подъездах.
  • Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
  • Замена светильников в местах общего пользования.
  • Ремонтные работы, проводимые в электрощитках МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
  • Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
  • Замена клапанов мусоропровода.

Все мероприятия по текущему ремонту в многоквартирном доме должны осуществляться на основании вышеуказанных нормативных документов и соответствовать приведенному здесь перечню допустимых работ.

Отличие капитального ремонта от текущего

Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).

Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.

Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.

Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме

Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.

Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:

  • Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
  • Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
  • Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
  • И т.д.

После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.

Проведение текущего ремонта многоквартирного дома

Для грамотного проведения текущего ремонта в многоквартирном доме необходимо наличие нескольких этапов выполненных работ:

  1. Осмотр комиссией технического состояния МКД.
  2. Составление плана мероприятий и очередности их устранения.
  3. Проведение тендера и определение подрядной организации для проведения мероприятий по восстановлению работоспособности инженерных коммуникаций или конструктивных элементов строения.
  4. Заключение договора, в котором оговорены сроки выполнения работ, штрафные санкции и способы урегулирования спорных моментов.
  5. Выполнение ремонтных работ силами подрядной организации.
  6. Приемка работ с привлечением комиссии, в которую входят как сотрудники управляющей компании, так и представители собственников. В спорных ситуациях возможно включение в состав комиссионной группы независимого эксперта.
  7. Составление и подпись акта о выполнении работ.

К сведению

Четкое следование вышеуказанному алгоритму позволяет обезопасить собственников жилья и получить гарантии того, что при некачественно выполненном ремонте многоквартирного дома в судебном порядке будет осуществлен возврат денежных средств или ремонтные работы будут переделаны на должном уровне.

Текущий ремонт подъезда в МКД

Текущий ремонт подъездов в многоквартирных домах осуществляется за счет средств, перечисляемых собственниками жилья. Дополнительного внесения средств не требуется. Обязанность поддержания подъездов в надлежащем состоянии лежит на управляющей компании за счет средств собственников. При составлении плана ремонтных работ необходимо указать перечень пожеланий, который не противоречит ЖК. После окончания текущего ремонта подъезда многоквартирного дома порядок наводит выбранная подрядная организация (если это прописано в договоре), осуществляющая текущий ремонт или УК. В дальнейшем, поддержание чистоты и порядка полностью ложится на управляющую компанию.

Сроки проведения

Продолжительность выполнения ремонтных работ напрямую связана с их объемом, сезонностью (восстановление работоспособность отопительной системы в зимнее время или в летний период может быть различным), а также от возможностей выбранной подрядной организацией. Сроки проведения текущего ремонта МКД прописаны в договоре с подрядчиком, который выполняет все работы.

Отклонение от установленного периода времени является поводом для обращения в управляющую компанию, а при ее бездействии в надзорные органы и прокуратуру.

Оплата и стоимость

Важно понимать, что текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется управляющей компанией за счет средств собственников. Ежемесячно каждый жилец перечисляет определенную сумму на проведение. После проведенного осмотра и составления планов мероприятий по их устранению, управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядную организацию с наилучшими условия по стоимости и качества выполнения работ, которая и будет восстанавливать работоспособность инженерных коммуникаций или конструктивных элементов здания.

Отчет по текущему ремонту МКД

Ежегодно управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет по текущему ремонту в МКД. Срок предоставления отчета составляет 1 квартал нынешнего года, а период учета данных включает в себя предыдущий год. Предоставление отчета возможно не только в течение 1 квартала текущего года только в том случае, если это оговорено договором по управлению МКД.

Периодичность текущего ремонта в многоквартирном доме

Согласно законодательству текущий ремонт в многоквартирном доме не имеет какой-либо четко установленной периодичности и может быть выполнен по заявке собственников жилья при наличии свободных денежных средств на расчетном счету МКД.

Планирование необходимых мероприятий может быть проведено раз в квартал, полугодие или год, в зависимости от состояния здания и инженерных коммуникаций.

Жалоба за некачественный текущий ремонт МКД

После окончания всех мероприятий в многоквартирном доме и при его неудовлетворительном качестве, неоправданном увеличении срока выполнения или несоответствии заявленных материалов, собственники могут подать жалобу. Для этого необходимо составить заявление в 2-х экземплярах и передать его в УК. Свой экземпляр рекомендовано заверить подписью секретаря, принявшего документы. При бездействии сотрудников управляющей компании следует обратиться в прокуратуру.

Если в результате недобросовестного выполнения договора был нанесен материальный ущерб имуществу собственников, то в этом случае в судебном порядке можно требовать компенсации.

Также не лишним будет направить обращение в Государственную Жилищную инспекцию. Данная организация проведет расследование, на основании которого будет выявлено нарушение и вынесено предписание с целью его устранения.

Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:

  • Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
  • Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.
Это интересно:  Кадастр недвижимости 2019 - государственный, ФЗ, закон, выписка, что это

Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.

Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов могут существенно переплачивать за проведенный текущий ремонт или же недополучать положенные ремонтные услуги.

Зная перечень работ, входящих в текущий ремонт, можно требовать их выполнения и контролировать, куда идут уплаченные жильцами деньги.

Что такое текущий ремонт

Получая счет за коммунальные услуги многие отмечали, что существует строка по текущему ремонту. Речь идет о работах, которые проводятся планово и периодически. Обычно – ежеквартально, часть планируется только раз в год.

Сюда не входит устранение аварий, последствий вандализма или природных катаклизмов. Фактически это проверка состояния общего имущества многоквартирного дома, устранение небольших неисправностей, при необходимости – замена частей оборудования.

Подобная деятельность не имеет ничего общего с личной жилой площадью. Устранить течь или проверить счетчик поможет ремонтная служба после вызова ее сотрудников на дом. Ожидать же помощи при проведении текущих работ бесполезно.

Попадают под понятие общего имущества:

  • Фундамент, фасад и кровля здания;
  • Стояки с холодной и горячей водой;
  • Оборудование для электро- и газоснабжения, отопления и прочее;
  • Оборудование, относящееся к лифту и его шахте;
  • Подвальное помещение и все находящееся там оборудование.

Сначала сотрудники ремонтной службы оценивают состояние всего вышеперечисленного оборудования и конструкций многоквартирного дома, потом устраняют проблемы. Возможно проведение небольшой модернизации, если управление домом приняло такое решение и подало соответствующий запрос. Это может быть замена системы видеонаблюдения на более современную или же установка нового лифта.

Важно, чтобы при диагностике проблем присутствовали представители собственников.

Должна составляться дефектная ведомость, куда вносится список работ для выполнения. Поскольку текущий ремонт не оплачивается отдельно (в отличие от капитального), список необходимых услуг могут немного приуменьшить.

После начала работ добиться желаемого практически невозможно. Поэтому решать проблемы нужно еще на этапе диагностики. Все работы должны входить в означенную ведомость. На работы по такой ведомости компания-исполнитель должна предоставлять гарантии.

Кто принимает решение о проведении работ

Есть соответствующее Постановление Правительства, согласно которому для проведения текущего ремонта должно быть принято решение на общем собрании всех собственников большинством голосов.

Утверждается не только перечень всех необходимых услуг, но и их стоимость, а также особые условия для выполнения.

Естественно, ежеквартально собирать такие собрания достаточно хлопотно. Скорее рассыплется дом, чем начнут менять его оборудование.

Решение есть: 2/3 голосов должны быть отданы за право принимать решение о проведении текущих ремонтных работ Советом дома.

Кто выполняет работы

Есть несколько возможных вариантов:

  1. Собственники могут проводить все необходимые работы или их часть самостоятельно;
  2. Заключить договор с управляющей организацией, которая займется решением ремонтно-восстановительных вопросов;
  3. Заключить договор с физическими или юридическими лицами, которые имеют лицензию на выполнение необходимых работ.

При заключении договоров на выполнение ремонта в текст документа должен входить не только перечень проблем, которые требуют решения ремонтниками, но и условия выполнения работ, причины внесения возможных корректив, размер и способ оплаты за каждую из них. Договор, как и действия собственников, не должны противоречить действующему законодательству.

По окончанию выполнения ремонтниками условий договора, ответственное лицо проводит прием завершенных работ, после чего составляется соответствующий акт.

Это утверждено Приказом Министерства строительства России от 26.10.2015 N 761. В нем фиксируется качество выполненных работ и все недочеты, а отремонтированные места фотографируются для занесения в базу данных.

Документальное ведение дел позволяет контролировать действия обеих сторон и снижает возможность некомпетентного поведения и становится доказательством при ведении судебного разбирательства.

Цель проведения

Общее имущество должно содержаться в соответствии с рядом правил, установленных российским правительством.

  • Соответствие характеристик дома принципам надежности и безопасности;
  • Безопасность жизни и здоровья граждан, которые проживают в доме или посещают его, а также сохранения безопасности их имущества;
  • Доступность в использовании общего имущества (подъездов, лифтов, подвальных и хозяйственных помещений, земли возле дома и прочего);
  • Содержание всех видов коммуникаций в рабочем и безопасном состоянии;
  • Поддержка архитектурных конструкций многоэтажного дома в соответствии с утвержденной документацией по строительству и реконструкции;
  • Приведение энергосберегающих конструкций к максимальной эффективности.

Текущий ремонт помогает содержать дом в соответствующем требованиям состоянии.

Перечень работ при текущем ремонте

Для каждой архитектурной конструкции или оборудования предусмотрено проведение ряда работ.

  1. Осмотр фундамента. При необходимости его усиление, устранение повреждений и деформаций. Реставрация вентиляции, ремонтные работы по восстановлению входа в подвал;
  2. Покраска стен и фасадов. При необходимости, с предварительной сменой обшивки, герметизацией мест стыков, восстановительными работами по восстановлению отдельных архитектурных элементов;
  3. Ликвидация швов и трещин в перекрытии. Возможна замена некоторых частей, укрепление и покраска;
  4. Крыша требует не только восстановления отдельных элементов. Проверяются деревянные части, по необходимости проводится их замена. Сюда же относится починка водосточных труб и вентиляции, частичная замена или дополнительная гидро- и теплоизоляция. Проводятся антисептические мероприятия;
  5. Внесение коррективов в оконные и дверные конструкции;
  6. Восстановительные мероприятия при снижении эффективности конструкций балконов и лоджий, козырьков, входов в дом и подвальные помещения, лестницы и межквартирных перегородок;
  7. Ремонт участков половых покрытий и замена некоторых частей;
  8. Внутренние работы в подъездах, подсобных помещениях и подвалах, проводятся на отдельных участках. Сюда же входят и служебные квартиры. Идет речь о восстановлении внешнего слоя потолков, стен, половых покрытий, но не о полной их замене;
  9. Центральное отопление может не только подлежать частичному ремонту, но и полной замене некоторых частей. Относится ко всем конструкциям, в том числе домовым котельным;
  10. Смена частей водопроводных систем и канализационных труб, их восстановление или установка. Сюда входят и насосные установки;
  11. Аналогичные работы с электрокоммуникациями. Исключение составляют части системы, находящиеся в помещениях жилых квартир;
  12. Реконструкция или замена частей вентиляционной системы, включая электроприводы и сами вентиляторы;
  13. Устранение неисправностей или плохого состояния частей мусоропровода, в том числе вентиляции и промывки, а также люков мусороприемников;
  14. Специальные технические устройства тоже могут подлежать восстановлению или замене, но выполнять работы должны предприятия, которые специализируются на подобных работах, имеют соответствующие разрешения компетентных органов и подписали договор с ответственными лицами данного многоквартирного дома.

К необходимым работам относится и внешнее благоустройство. Возможен частичные ремонт отмосток, оград, детских и спортивных площадок, дорожек и аллей, хозяйственных навесов и площадок.

Оплата текущего ремонта

В некоторых случаях управление дома может принимать другую схему распределения расходов.

Чаще всего это происходит по следующему алгоритму:

  1. Ремонтники тщательно диагностируют оборудование дома, определяют состояние оборудования и конструкций. При этом необходимо присутствие ответственных лиц из Совета дома;
  2. На основании полученных данных они составляют смету, куда входит оплата услуг и стоимость материалов, которые должны быть потрачены, а также уплата налогов;
  3. Предстоящие работы оформляются документально, затем выполняются и производится их прием;
  4. Управляющая организация распределяет сумму в зависимости от площади каждой квартиры. Разбив общую сумму ремонта на общую сумму метров жилой площади дома, получается сумма к уплате за 1 м. кв. Далее число умножается на количества метров квартиры и к ее жильцам приходит чек с указанной к уплате суммой.

Иногда оплату делят на все квартиры поровну. Однако, такая практика встречается крайне редко.

При этом по статистике ремонт, который собственники выполняют самостоятельно, приблизительно в 7-9 раз дешевле аналогичного, проведенного специалистами.

Дело в том, что основную часть средств приходится выплачивать за работу служащим, а также в виде налогов. Особо это касается малярно-штукатурных работ. Сообщества жильцов все чаще начинают отказываться от услуг ЖЕСов.

Если в текущем ремонте отказано

Жильцы на общем собрании устанавливают, насколько часто проводится текущий ремонт. Если же управляющая компания не предоставляет необходимых услуг, есть возможность принять эффективные меры.

Собственники на общем собрании составляют письмо-заявление о необходимости проведения текущих ремонтных мероприятий, включают в текст документа перечень услуг, указывают точную дату, когда проводился ранее такой ремонт.

Далее документ относят в компанию с обязательной регистрацией у секретаря. На рассмотрение документа государство предоставляет 15 дней. После этого жильцы должны быть официально уведомлены, будет ли у них проводиться желательный для дома ремонт.

В случае отказа или отсутствия ответа следующее письмо-заявление подобного содержания оправляется в Государственную Жилищную инспекцию. В документе указывается дата подачи прошения в управляющую компанию и отсутствие ответа (негативный ответ).

Последним органом, который может рассмотреть ситуацию становится суд. И вот тут заявление подается уже с прошением о материальной компенсации. Часто до суда дело не доходит, управляющие компании сдаются быстрее.

Дело в том, что шансы выиграть в таком деле у собственников очень высоки и для управляющей компании дешевле согласится на выполнение требований собственников.

Важно: неуплата за коммунальные услуги не может стать причиной отсутствия текущих ремонтных мероприятий. Управляющая компания должна решить этот вопрос отдельно, через суд с неплательщиком.

Правильно проведенный текущий ремонт становится не только залогом приятного внешнего вида. Самое главное – он гарантия безопасности людей, которые проживают в данном многоквартирном доме.

Только регулярный осмотр оборудования и конструкций, их своевременная замена или реставрация помогут добиться комфортного проживания в теплом, чистом доме.

Если же необходимые условия отсутствуют, необходимо принимать меры. Неисправности могут привести к трагедии и только сами собственники в состоянии отстоять свои права на безопасность своего жилья. Законодательство предусматривает все возможности для получения необходимого. Главное – ими воспользоваться.

Работы входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома

Сегодня российские граждане всё активнее интересуются вопросом, какие же именно работы включаются в понятие “капитальный ремонт”.

Данная тенденция с возрастанием интереса к капремонту домов (и, соответственно, к составляющему капремонт перечню работ) сегодня вполне предсказуема, ведь по новым, введенным в 2014 году в действие, поправкам законодателя все правообладатели жилья в многоквартирных домах должны на регулярной основе платить финансовые взносы на капремонт.

Введение обязательных платежей в фонды капремонта вызвало довольно заметный общественный резонанс, и, конечно, большинство граждан уже обратило внимание на новую строку расходов в коммунальных платежах. Но еще далеко не все жильцы многоквартирных домов разобрались, что это за работы по домовому капремонту, и почему именно они должны их оплачивать.

Одним из способов сохранения (и восстановления) жилищного фонда выступает своевременный, качественный капитальный ремонт эксплуатируемых жилых строений, для проведения которого требуется немалый объем финансирования.

Сразу отметим, что правообладатели жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах. В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней. Тем не менее, первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на правообладателях жилья.

Это интересно:  Мне возвратили исковое заявление, что делать

В то же время к обязательным взносам правообладателей квартир, аккумулируемым на капремонт, добавляется и финансовая помощь государства либо региональных госструктур, носящая вспомогательный характер.

Другая ситуация складывается, когда в многоквартирном доме есть неприватизированное жильё, то есть часть квартир принадлежит государству либо муниципалитету. В названном случае власти муниципалитета (государства) несут расходы на финансирование будущего капремонта пропорционально собственной доле, как если бы они выступали обычными собственниками жилья.

Платежи правообладателей жилья, обязанных вносить взносы, должны быть ежемесячными, а их точные размеры регламентируются каждым российским регионом в отдельности.

Чтобы узнать актуальные сведения о размерах, условиях оплаты взносов в региональный фонд капремонта, можно зайти на сайт, официально посвященный вопросам капитальных ремонтных работ в соответствующем субъекте РФ. Там же возможно ознакомиться и с актуальными законодательными актами, регламентирующими права, обязательства собственников жилья в многоквартирных домах в рассматриваемой сфере.

Перечень работ, включаемых в капремонт

За счет ежемесячных финансовых накоплений, аккумулируемых от взносов жильцов многоквартирных домов, можно выполнить достаточно внушительный перечень ремонтно-восстановительных и монтажных работ, считающихся капитальным ремонтом.

Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме.

Одним из базовых направлений при проведении капитального домового ремонта выступает ремонт стен и фасадов, позволяющий:

  • отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи;
  • отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии;
  • поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты;
  • сменить либо отремонтировать водосток;
  • отремонтировать домовые пожарные лестницы;
  • поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли;
  • обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения;
  • выполнить ремонт отмостки;
  • отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт.

Следующее важно направление в сфере капремонтных работ – восстановление надлежащего состояния подвалов и фундамента многоквартирного дома. Для указанных целей могут проводиться следующие работы, финансированные, в том числе, и из императивных регулярных взносов правообладателей квартир:

  • ремонт домового фундамента;
  • антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки;
  • ремонт входов в подвальные домовые помещения;
  • герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п.

Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно:

  • смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка;
  • обработка антисептиками деревянных конструкций;
  • ремонт либо замена поддонов;
  • нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима;
  • герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем;
  • смена, ремонт парапетных решеток;
  • работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п.

При капитальных ремонтных работах также может выполняться реставрация лестничных конструкций с заменой ступенек, ограждений домовых лестничных площадок и иные работы.

Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия:

  • смена, ремонт подъездного освещения;
  • замена, ремонт подъездных входных дверей;
  • работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах;
  • укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п.

Капитальный ремонт включает и замену, восстановление, улучшение внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах. За счет финансов капремонта можно:

1. Отремонтировать центральное отопление:

  • сменить и отремонтировать стояки, домовые трубопроводы, подводки к системам общедомового отопления;
  • установить запорную арматуру;
  • монтировать отопительные приборы с пристроенными и встроенными терморегуляторами с автоматическими механизмами;
  • сменить либо отремонтировать тепловые завесы;
  • реконструировать системы панельного управления;
  • наладить функционирование систем отопления;
  • монтировать автоматические балансировочные клапаны на отопительных конструкциях и т. д.

2. Отремонтировать, усовершенствовать вентиляционные системы дома:

  • поменять вентиляционные решетки;
  • прочистить системы вентиляции и т. д.;

3. Обеспечить организацию горячей и холодной водоснабжающих систем:

  • поменять и отремонтировать трубопроводы, если они принадлежат к общедомовым системам;
  • монтировать запорную арматуру;
  • сменить разводку труб;
  • монтировать счетчики и т. д.

4. Произвести ремонтные работы домовых систем канализации и водоотвода.

5. Отремонтировать иные системы в доме (внутридомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарные системы).

В капитальный ремонт могут также включаться работы по восстановлению функций и улучшению мусоропроводов, лифтов, включая обеспечение доступности общедомовых лифтов для инвалидов, а также внутренняя домовая отделка (когда был нарушен внешний вид отделки из-за выполнения ремонтных работ по дому) и благоустройство двора.

Таким образом, в капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства. Благодаря накоплениям в фонде финансовых взносов российских граждан на капитальный ремонт со временем предполагается значительно улучшить жилищный фонд в большинстве российских регионов.

Соответственно, оплата взносов, воспринимаемая многими россиянами как очередные “поборы” коммунальных хозяйств, имеет и свои положительные стороны. К тому же у граждан в рассматриваемой ситуации нет выбора: оплачивать обязательные взносы на капремонт – обязанность всех правообладателей квартир в многоквартирном доме.
Законодателем предусмотрено лишь 2 исключения:

  1. Если жильё, в частности, дом признается аварийным и подлежит сносу;
  2. Если земля под домом требуется для муниципальных нужд.

Социальная правовая консультация

Коэффициенты в сметах на текущий ремонт управляющих организаций и ТСЖ

Чашка кофе из ПитСтопа за 60 руб.

Крепкий эспрессо за 110 руб.

Восхитительное Латте за 175 руб.

Оставить пожелание Пропустить

Какие коэффициенты должны применяться управляющими организациями, товариществами собственников жилья и иными лицами при составлении смет? Как правильно считать накладные расходы и сметную прибыль?

При проведении текущего ремонта и выполнении работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, управляющие организации предоставляют собственникам МКД локальные сметы. О сметах и том, на что обращать первоначальное внимание, сегодня и поговорим.

Основные понятия

Сметная документация. Локальная смета или локальный сметный расчет?

Необходимость проверки локальной сметы

Составление локальной сметы

Объем работ
Применяемые сметные нормативы
Накладные расходы
НДС или компенсация налогов при УСН
Сметная прибыль

Выполнение работ хозяйственным способом

Исключение сметной прибыли при выполнении работ хозяйственным способом

Основные понятия

В процессе нашего анализа будем руководствоваться следующими документами:

И сначала необходимо определиться с используемыми терминами и их значением:

  • сметная стоимость — это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами;

3.1. Сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) работы, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом.

  • сметные нормативы — это название сметных норм, расценок и цен, объединяемых в сборники, на основании которых рассчитывается сметная стоимость;

2.1. Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы (в дальнейшем именуются — сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники. Вместе с правилами и положениями, содержащими в себе необходимые требования, они служат основой для определения сметной стоимости строительства.

2.2. Под сметной нормой рассматривается совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т.п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

  • сборники ГЭСН — это основные сборники сметных нормативов, т.к. являются государственными и все остальные сборники (отраслевые сметные нормативы — ОСН, территориальные сметные нормативы — ТСН, фирменные сметные нормативы — ФСН, и индивидуальные сметные нормативы — ИСН) не могут противоречить ГЭСН. Однако следует помнить, что приоритет в определении цены имеют более специализированные сборники, т.е. сначала ИСН, затем ФСН, ТСН, ОСН и ГЭСН, т.к. ГЭСН отражают среднеотраслевой уровень строительного производства на принятую технику и технологию выполнения работ ;

2.5. Государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) предназначены для определения состава и потребности в материально-технических и трудовых ресурсах, необходимых для выполнения строительных, монтажных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ. ГЭСН используются для определения сметной стоимости выполняемых работ ресурсным методом, разработки единичных расценок различного назначения (федеральных, территориальных, отраслевых, фирменных) и укрупненных сметных нормативов.

2.7. Сборники ГЭСН отражают среднеотраслевой уровень строительного производства на принятую технику и технологию выполнения работ и могут применяться организациями-заказчиками и подрядчиками независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности. ГЭСН не распространяются на отдельные конструкции и виды работ, к капитальности, классу точности и качеству которых предъявляются повышенные требования, а также на виды работ в горной местности, выполняемые на высоте более 3500 м над уровнем моря. Для таких видов работ разрабатываются индивидуальные элементные сметные нормы или поправочные коэффициенты, учитывающие соответствующие особенности производства работ.

  • сметная документация — это документы, в которых указана сметная стоимость определенного строительства на основании сметных нормативов;

3.15. Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

  • накладные расходы — это часть сметной себестоимости строительно-монтажных работ, которые указываются в сметной документации, определяются косвенным способом (в процентах от сметных затрат на оплату труда рабочих) и являются затратами связанными с созданием необходимых условий для выполнения работ;

1.2. Накладные расходы как часть сметной себестоимости строительно-монтажных работ представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием необходимых условий для выполнения строительных, ремонтно-строительных и пусконаладочных работ, а также их организацией, управлением и обслуживанием.

1.5. Накладные расходы нормируются косвенным способом в процентах от сметных затрат на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов) в составе прямых затрат.

  • сметная прибыль — это средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и материальное стимулирование работников.

Сметная прибыль в составе сметной стоимости строительной продукции — это средства, предназначенные для покрытия расходов подрядных организаций на развитие производства и материальное стимулирование работников.

Сметная прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и не относится на себестоимость работ.

Сметная документация. Локальная смета или локальный сметный расчет?

Сметная документация составляется в определенной последовательности — от мелких к более крупным элементам строительства:

  • определенная конкретная работа (например, выполнение работ по замене электрических светильников);
  • строительство (ремонт) объекта (отдельно стоящее здание (производственный корпус или цех, склад, вокзал, овощехранилище, жилой дом, клуб и т.п.) или сооружение (мост, тоннель, платформа, плотина и т.п.));
  • строительство (ремонт) пускового комплекса (несколько объектов (или их частей) основного производственного и вспомогательного назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.п.)
  • очередь строительства (часть строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом. Очередь строительства может состоять из одного или нескольких пусковых комплексов.);
  • а все в совокупности называется стройкой
Это интересно:  Материнский капитал в Магадане и Магаданской области в 2019 году

Соответственно, для каждого этапа строительства разрабатывается своя сметная документация, которая может состоять из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

Как Вы уже понимаете, нас интересуют только первые типы сметной документации — локальная смета или локальный сметный расчет, т.к. именно они применяются управляющими организациями и предъявляются собственникам для согласования.

Разница между этими типами сметной документации в том, что локальный сметный расчет составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и будут уточняться в процессе выполнения работ или дополнительной разработки рабочей документации. Т.е. локальный сметный расчет — это примерно, а локальная смета — это конкретный расчет.

3.16. Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД).

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Необходимость проверки локальной сметы

Одним из частых заблуждений, которые встречаются в правоприменительной практике, является то, что стороны могут относиться к локальным сметам как к второстепенному и малозначительному документу.

Зачастую собственники подписывают локальные сметы предоставленные управляющей организацией без должной проверки, надеясь, что впоследствии, при подписании акта выполненных работ, они все свои возражения укажут в акте и уменьшат стоимость. Это не правильно.

Несмотря на заключенный между сторонами договор управления или обслуживания, собственники принимают решение о необходимости проведения текущего ремонта, его объемах и стоимости.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491)

  1. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Одной из самых больших ошибок собственников МКД является то, что при заключении договора управления они не определяют размер денежных средств собираемых на текущий ремонт и порядок согласования работ, а указывают только один размер платы за содержание и текущий ремонт, без разделения. Подобная ошибка дорого стоит собственникам, т.к. впоследствии, при расторжении договора управления, они лишаются возможности взыскать с управляющей организации денежные средства за невыполненный текущий ремонт.

Если собственники определили конкретный размер сбора денежных средств на текущий ремонт, то управляющая организация должна предоставлять собственникам для согласования локальные сметы. Локальная смета — это, по своей правовой природе, оферта (предложение) будущих работ и согласование (принятие, акцепт) этой локальной сметы со стороны собственников является заключением договора на проведение работ. Т.е., после того как собственники согласуют локальную смету, управляющая организация должна будет выполнить именно этот объем работ по согласованной цене.

Впоследствии, подписание акта выполненных работ, является принятием выполненных работ, и если объем работ не изменился, то никаких корректировок по стоимости работ уже не будет.

Именно по этой причине необходимо проверять локальные сметы перед их согласованием, а стоимость оплаты работ стороннему специалисту за проверку предоставленных локальных смет, лучше изначально предусмотреть при заключении договора управления и формировании размера платы за содержание. Как вы понимаете, «с кем» заключать подобный договор должны выбирать непосредственно собственники, чтобы исключить возможный сговор между специалистом и управляющей организацией.

Составление локальной сметы

Теперь рассмотрим немного более подробно сам процесс составления локальной сметы и определим те ее части, на которые нам стоит обратить пристальное внимание.

Объем работ

Применяемые сметные нормативы

Накладные расходы

НДС или компенсация налогов при УСН

Сметная прибыль

Объем работ

Объем работ определяется по дефектной ведомости и является тем перечнем работ, который необходим в данной конкретной ситуации. Объем работ зависит от конкретных условий и каждый вид работ должен быть обоснован. Например, управляющая организация предоставила собственникам локальную смету на проведение ремонта кровельного покрытия (крыши) путем замены битумной кровли на мембранную. При согласовании с собственниками объема работ управляющая организация предоставила перечень работ, в который были включены:

  • демонтаж старого кровельного покрытия;
  • ремонт бетонной стяжки;
  • дополнительная зачистка;
  • нанесения грунтовок или праймеров;
  • сушка и т.д.

В то же время для работы с мембранами не требуется проведения мероприятий по подготовке поверхности: дополнительной зачистки, нанесения грунтовок или праймеров, сушки. Таким образом знание технологии производства позволяет собственникам не согласовывать работы, которые не будут выполнены управляющей организацией, но будут предъявлены к оплате.

После определения объема необходимых работ проводится определение сметного норматива по каждой работе. Как уже говорилось выше приоритет отдается более конкретному нормативу. Это связано с тем, что сметный норматив разработанный в субъекте Российской Федерации, будет более точно учитывать все затраты и расходы.

Существует правило, что т.к. сметные нормативы разрабатываются на основе принципа усреднения с минимизацией расхода всех необходимых ресурсов, то нормативы в сторону их уменьшения не корректируются. (п. 2.2. МДС 81-35.2004). Это значит, что сметный норматив не может быть меньше, чем он предусмотрен, а самые маленькие это нормативы из ГЭСН. Отсюда можно сделать следующие выводы:

  • если локальная смета посчитана с использованием сметных нормативов ГЭСН, то она правильная, но скорее всего более выгодна для собственников;
  • если локальная смета посчитана с использованием ФЕР или ТЕР, то она также правильная, но более точная, а значит точнее учитывает затраты управляющей организации.

Применяемые сметные нормативы

Проверять сметы необходимо. Приведем пример разницы в стоимости работ в зависимости от выбранной работы.

Открываем ТЕР и видим, что сметный норматив изменяется в зависимости от типа грунта:

  • грунт 1-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 3640,82 руб. / 1000м3
  • грунт 2-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 3868,37 руб. / 1000м3
  • грунт 3-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 5081,98 руб. / 1000м3
  • грунт 4-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 6295,58 руб. / 1000м3
  • грунт 5-го типа (ТЕР01-01-022-07) — 8115,99 руб. / 1000м3
  • грунт 6-го типа (ТЕР01-01-022-12) — 9784,70 руб. / 1000м3

Как видно из приведенного примера, в зависимости от типа грунта, стоимость работ может измениться в три раза. Именно по этой причине необходимо проверять предоставляемые локальные сметы и делать это должны специалисты.

Также замечено, что некоторые управляющие организации указывают в локальных сметах повышающие коэффициенты. Это допустимо, если работы выполняются во вредных условиях или условия отличаются от нормальных, но применять подобные коэффициенты при выполнении работ в жилых зданиях — это жульничество. Например, применяют коэффициент 1,15 за стесненные условия, при выполнении работ по замене щита учета на лестничной клетке :-).

Письмо от 23 июня 2004 г. N АП-3230/06

Производство ремонтных работ в существующих зданиях и сооружениях в стесненных условиях: с наличием в зоне производства работ действующего технологического оборудования (станков, установок, кранов и т.п.), или загромождающих предметов (лабораторное оборудование, мебель и т.п.), или движения транспорта по внутрицеховым путям

Из практики можем сказать, что очень часто две-три тысячи рублей, оплаченные независимому эксперту, экономят десятки тысяч рублей.

Накладные расходы

Если правильность применения сметных нормативов это все-таки удел специалистов, то проверить правильность определения размера накладных расходов может и простой собственник.

Как уже говорили выше, нормативные расходы определяется в виде процента от сметных расходов на оплату труда рабочих. Отсюда вывод, если правильно определены работы и применяемые сметные нормативы (или нет возможности их проверить), то накладные расходы проверить проще.

Следует отметить, что определение накладных расходов может происходить непосредственно по каждой работе или непосредственно в конце локальной сметы. Первый вариант более удобен для проверки. т.к. позволяет сразу определить правильность применяемых коэффициентов.

В конце каждой локальной сметы указывается размер заработной платы рабочих. Если разделов несколько, то необходимо суммировать те, в которых написано (З/П). От полученной суммы будут исчисляться накладные расходы. Их размер указан в Приложении № 3 и Приложении №4 к МДС 81-33.2004. Приложение №3 можно применять, если не получается применить Приложение №4, т.е. по какой-то причине не определяются виды работ.

В процессе применения норматива накладных расходов необходимо применять и различные коэффициенты. Одним из которых является коэффициент в зависимости от применяемой системы налогообложения — УСН или НДС.

  • если управляющая организация применяет общую систему налогообложения и является плательщиком НДС, то одной из предпоследних строк локальной сметы будет являться строка — НДС 18% и тогда дополнительного коэффициента нет;
  • если управляющая организация применяет упрощенную систему налогообложения, то одной из предпоследних строк локальной сметы будет являться строка — » (МАТ + (ЭМ-ЗПМ) + НР х 0,1712 + СП х 0,15 + ОБ) х 0,18″ и в таком случае управляющая организация обязана применить дополнительный коэффициент 0,8 (0,94*0,85 Письмо Госстроя от 27 ноября 2012 г. N 2536-ИП/12/ГС).

Применение указанной корректировки связано с тем, что организация, применяющая УСН, не имеет право на восстановление НДС и значит не имеет право указывать НДС в локальной смете, а в локальной смете стоимость материалов материалы указывается без НДС. Именно поэтому, после проведения всех расчетов, необходимо скорректировать начисление налога НДС, который организация оплатит в стоимости материалов.

  • норматив накладных расходов, согласно Приложения №4 к МДС 81-33.2004, для сантехнических работ определен в размере 128%;
  • в данном приложении указано, что при выполнении работ при определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях применяется коэффициент 0,9;
  • из-за упрощенной системы налогообложения управляющая организация обязана применять коэффициент 0,8;

таким образом получается, что 128% х 0,9 х 0,8 = 92,16%

Если не рассматривать вопрос о способе выполнения работ (его мы рассмотрим ниже), то управляющая организация правильно рассчитала накладные расходы.

Далее мы приводим таблицу коэффициентов, которые должны применяться управляющими организациями (ТСЖ, ЖСК т.п.) при выполнении работ на МКД (полный перечень приведен в МДС):

Статья написана по материалам сайтов: uslugi-zhkh.ru, bytrf.ru, infonedvizhimost.com, socpravo.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector