+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»»

В случае выдела земельного участка в счет земельной доли без утвержденного общим собранием проекта межевания в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, возражение любого участника общей долевой собственности, поступившее и оформленное в установленном законом порядке, является препятствием для выдела земельного участка.

Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка может быть изменена при уточнении границ земельного участка на основании заключения кадастрового инженера, подготовленного по итогам кадастровых работ.

Вместе с тем такое уточнение не является основанием для »автоматического» изменения размера долей, выраженных в га. Основанием для изменения их размера могут быть соглашение, заключенное между участниками общей долевой собственности, или решение суда.

Следует отметить, что вопрос об уточнении площади земельного участка не отнесен Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ »Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон N 101-ФЗ) к компетенции общего собрания участников долевой собственности, а потому не может быть им рассмотрен.

Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ определен закрытый перечень вопросов, решения по которому могут быть приняты общим собранием. В частности, пп. 2 и 4 п. 3 указанной статьи предусмотрено проведение собрания по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков и утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания.

При этом общая площадь всех образуемых в счет долей земельных участков может отличаться от площади исходного земельного участка, если одновременно с их образованием происходит уточнение местоположения границ исходного земельного участка.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером.

В случае необходимости проведения согласования местоположения границ земельных участков результаты такого согласования оформляются в порядке, установленном ст. ст. 38 и 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ »О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ).

Согласно п. 16 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.

В ГКН и ЕГРП вправе обратиться собственник земельной доли, лицо, уполномоченное собственником в установленном законом порядке ( п. 2 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ), либо лицо, уполномоченное общим собранием на совершение указанных действий как в отношении исходного земельного участка, так и в отношении образуемых из него земельных участков ( пп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ).

Необходимость замены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельную долю при уточнении размера земельной доли или границ образуемого в счет земельной доли земельного участка законодательством не установлена.

При уточнении границ и размеров земельного участка его кадастровый номер сохраняется.

В случае выдела из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, земельного участка в счет земельной доли (в том числе, если в процессе выделения были уточнены границы и размер земельного участка, из которого осуществляется выделение, — измененный земельный участок), измененный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер, а образуемый в результате выдела земельный участок приобретает новый кадастровый номер.

Указанное правило действует также и в отношении земельных участков, являющихся единым землепользованием (многоконтурными земельными участками).

В отношении необходимости заключения отдельного соглашения о распределении долей сообщаем, что в случае выделения земельного участка на основании решения общего собрания такое соглашение не требуется, так как согласно пп. 4 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ на общем собрании может быть принято решение об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, которое оформляется протоколом в порядке, установленном п. п. 11 и 12 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ.

Отдельное соглашение об определении размера долей в праве общей собственности заключается в случае выдела в счет долей земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

В соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участником общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.

Следует отметить, что ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, определяющая в том числе вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению.

Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяется решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда.

Согласно пп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков.

Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности ( п. 4 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ).

В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.

В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).

Следует отметить, что факт выделения в отдельный земельный участок части находившегося ранее в общей долевой собственности земельного участка и регистрации на него права муниципальной собственности не влияет на решение вопроса о льготном предоставлении такого земельного участка.

Право на льготное приобретение земельного участка ранее использовавшим его лицом сохраняется за указанным лицом в течение времени, определенного Федеральным законом N 101-ФЗ.

При возникновении спора по вопросу он должен рассматриваться в судебном порядке.

В соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей ( п. 7 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ).

При определении размеров выделяемых земельных участков следует учитывать следующее: происходило ли выделение с одновременным согласованием границ исходных земельных участков или без такового?

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона N 221-ФЗ в случае образования земельных участков с уточнением границ исходного земельного участка необходимо обязательное согласование местоположения границ земельных участков с лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 указанного Закона.

В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Таким образом, в указанном выше случае предметом проверки и основаниями для отказа в государственном кадастровом учете дополнительно могут стать следующие основания:

1) несоответствие образуемых земельных участков требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, в том числе требованиям о минимальных размерах земельных участков;

2) несоответствие образуемого земельного участка утвержденному общим собранием проекту межевания.

В случае выдела земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ утвержденный общим собранием проект межевания отсутствует и согласование местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, его размеров и т.д. осуществляется в порядке, установленном ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ.

Таким образом, основанием для отказа в кадастровом учете образуемых земельных участков в указанном случае будет нарушение требований к образуемым земельным участкам и требований к порядку согласования.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером и утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей ( п. п. 2 и 5 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).

Это интересно:  Повышение налогов в 2019 году для физических лиц

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также — исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения ( п. 6 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ). В этом случае участники общей долевой собственности направляют свои возражения не кадастровому инженеру, а заявляют их на общем собрании.

Таким образом, в случае если проект межевания утвержден общим собранием участников общей долевой собственности, возражения участников общей долевой собственности, проголосовавших »против», не являются препятствием для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания.

В случае, предусмотренном п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ (при утверждении проекта межевания решением собственника земельной доли или земельных долей), проект межевания подлежит согласованию с участниками долевой собственности, предметом которого являются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка ( п. 9 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка ( п. 14 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).

Таким образом, в случае, если в течение установленного Федеральным законом N 101-ФЗ срока в адрес кадастрового инженера или уполномоченного органа возражения по проекту межевания не поступят, такой проект будет считаться согласованным и являться основанием для выдела соответствующего доле земельного участка.

В случае если в адрес либо кадастрового инженера, либо уполномоченного органа в установленные сроки будут направлены возражения по проекту межевания, вопрос о его согласовании должен рассматриваться в судебном порядке в соответствии с п. 15 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ.

Выделение земельного участка в соответствии с проектом межевания в этом случае возможно только при условии отзыва возражений направившими их лицами либо по решению суда.

Необходимость обращения »несогласного» лица в суд для »оформления» своих возражений в данном случае отсутствует, так как в соответствии с Федеральным законом N 101-ФЗ ему достаточно направить свои возражения в установленные сроки кадастровому инженеру либо уполномоченному органу, либо заявить о своем несогласии на общем собрании.

В случае если имеется возражение по вопросу выдела земельного участка, судебное решение, как было указано выше, является единственным способом для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания. Заинтересованным лицом в этом случае является собственник подлежащей выделению в земельный участок земельной доли.

Таким образом, лицом, заинтересованным в обращении в суд по данному вопросу, является собственник подлежащей выделению в земельный участок земельной доли.

»Несогласное» лицо обращается в суд в случае, если выделение земельного участка осуществляется вопреки возражениям, заявленным им в установленные сроки и определенными в Федеральном законе N 101-ФЗ способами.

Федеральный закон N 101-ФЗ не устанавливает требований по составу участников при определении вопроса о правомочности принятого собранием решения.

В соответствии с п. п. 5 и 8 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения

ФЗ номер 101 регулирует и контролирует правоотношения между участниками сделок, связанными с земельными участками, правоотношения между владельцами земель и государством. Он также регламентирует процессы проведения сделок, особенности и нюансы долей и землями общего пользования.

Общие сведения

Закон об обороте земель сельхозназначения был принят Государственной Думой 26 июня 2002 года, а одобрен Советом Федерации 10 июля 2002 года. Последние изменения в него вносились 3 июля 2016 года. ФЗ 101 об обороте земель имеет 4 главы и 20 статей. Этот закон регулирует и контролирует правоотношения между владельцами сельскохозяйственных земель и государством, сделки, проводимые по договорам купли-продажи земель, оборот земельных участков в долях, регламентирует процессы предоставления и изъятия земельных участков.

Ознакомьтесь также с последними коррективами в Федеральном законе 115. Подробности тут:

Краткое содержание Федерального закона номер 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

  • В первой главе описаны общие положения закона. Оформлена информация о сфере, на которую распространяется настоящий закон, описаны стороны сделок и участники правоотношений, дан список прав лиц без гражданства, иностранных лиц и иностранных юридических лиц, у которых больше 50% доли на земельные участки. Для участков земли существуют определенные требования по размерам и местоположению, описанные в общих положениях закона. Обязанности для лиц, которым право собственности не принадлежит, провести отчуждение. Описаны процессы и нюансы изъятия и залога сельскохозяйственных участков;
  • В главе второй оформлены особенности и нюансы оборота земельных участков. Подробно описаны договоры и контракты купли-продажи, представлены формы документов, описаны процедуры и процессы. Также подробно описаны договоры аренды, представлены формы документов, описаны процедуры и процессы. Оформлены процессы предоставления гражданам Российской Федерации участков, находящихся в собственности государства. Описаны нюансы и особенности наследства в этой сфере;
  • В главе номер три оформлены особенности и нюансы оборота земельных участков в общей доле. Представлены нюансы совершения сделок с земельными участками. Описан процесс преобразования обычного земельного участка в участок при долевой собственности. Оформлены особенности и нюансы владения в собственности гражданами сельскохозяйственных и земельных участков;
  • В четвертой оформлены дополнительные и заключительные положения закона. Дана информация о правоотношениях участников долей, правоотношениях граждан – владельцев и государства и правоотношения сторон сделки. Дан список бумаг, необходимых для установления владения на площадь. Описано понятие земельного участка.

До вступления в силу закона об обороте сельхоз земель все участки, не относящиеся к владению каким-либо лицом или не относящиеся к владению государством, относятся к общественному пользованию.

Также читайте актуальную информацию об изменениях в ФЗ 141. Подробности здесь:

Последние поправки

Последние изменения в ФЗ о землях сельхозназначения были внесены 3 июля 2016 года, при принятии ФЗ номер 361. Согласно этим изменениям в 5 статье, пункте 1, фраза «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» изменилась на «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав)».

Актуальные положения ФЗ 69 по ссылке:

Согласно 6 статье, существуют определенные причины, по которым государство имеет право изъять у собственника земельные владения. Этими причинами могут быть определенные настоящим законом нарушения по использованию участка. Однако государство не имеет права изымать у владельца землю, которая является предметом ипотеки. Также государство не может отобрать у собственника землю, являющуюся предметом дела о банкротстве.

Последний раз в статью восемь были внесены изменения в 2005 году. Согласно этой статье в случаях, когда земельный участок, относящийся к сельскохозяйственным, определенным к субъектам РФ, преимущество покупки его принадлежит к образовательным учреждениям. Они имеют право купить его по минимальной оценочной цене продажи.

Однако в любых других случаях покупки сельскохозяйственного участка, покупатель обязан известить органы местного самоуправления или другие органы власти о покупке при помощи письменного извещения, в котором оформляется:

  • Точная цена с подробным описанием способа оплаты, залога и т. д.;
  • Сроки осуществления сделки и подписания договора. Согласно настоящему закону, срок не должен превышать 90 дней;
  • Цели, для которых покупается настоящая земля;
  • Точная информация о размерах участка.

В ст. 10 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения описаны и оформлены нюансы и особенности, а также процессы, по которым гражданам или юр. лицам продается земля или предоставляется в аренду. В случаях отсутствия каких-либо нарушений арендатор имеет право купить участок или по истечению срока продлить контракт.

Однако государство запрещает продавать арендованные участки:

  • Учреждениям научного или исследовательского, лабораторного типа;
  • Общинам, с проживающими малочисленными народами Севера;
  • Каким-либо религиозным общинам, организациям или собраниям;
  • Казачьим обществам.

Согласно статье 13, для того чтобы преобразовать земельный участок в долевую собственность, нужно придерживаться ряда требований, которые определяются органами государственной власти. Такие органы вправе осуществлять изменения, регулировать и контролировать все сделки по долевой собственности земель, учитывая Единый гос. реестр недвижимости.

В 14 статье описаны нюансы и особенности использования и владения земель, относящихся к участкам долевой собственности. Долевая собственность может распространяться на 5 человек и более. Согласно законодательству Российской Федерации, любые изменения или работы, проводимые на такого вида землях, должны быть согласованы между долевыми собственниками. Проводится собрание владельцев и вопрос выносится на обсуждение.

Согласно описываемой статье, на собраниях могут решать вопросы:

  • Способы и процессы межевания земли;
  • Нюансы и особенности договора аренды или субаренды участка;
  • Изменение количества участников долей, так как при межевании их число может быть увеличено. Рассматривается список собственников, и обсуждаются вопросы продажи долей совладельцам;
  • Обсуждается список владельцев, чьи территории считаются невостребованными;
  • Устанавливаются границы участка, определяются границы общей собственности и ее размеры.

В случае, если на собрании был выбран один человек, являющийся уполномоченным доверенным лицом, он должен по требованию предъявить бумагу протокола, где оформлена информация о выборе его поверенным.

Текст действующей редакции ФЗ 101

Закон о продаже земли был принят государством для контроля над сделками, проводимыми с земельными участками и площадями сельскохозяйственного назначения. Все такие сделки проходят по определенной государством процедуре, и описываемый закон регулирует их. В случае, если стороны сделки не могут определиться с какими-то положениями договора, они могут обратиться к настоящему закону, рекомендуется изучить его.

Скачать Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» можно по ссылке.

101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Закон об обороте земель сельхозназначения регламентирует аспекты, связанные с использованием, распоряжением и владением земельными участками.

Описание закона

26 июня 2002 года Государственная Дума приняла закон о обороте сельхоз земель, одобрен законопроект был 10 июля того же года. Краткое содержание и название закона целиком вступили в законную силу 24 июля 2002 года. После вступления в силу рассматриваемого законодательного акта, уполномоченными лицами неоднократно вносились изменения, дополнения и поправки. Последние изменения ФЗ 101 претерпел 3 июля 2016 года. Последние поправки вступили в силу с 1 января 2017 года.

Это интересно:  Как узаконить пристройку к многоквартирному дому

ФЗ о землях сельхозназначения устанавливает нормы проведения сделок, при заключении которых устанавливается возникновение или прекращение прав пользования земельным участком или долей земли сельскохозяйственного назначения. Также содержит условия, при наступлении которых, часть земли может перейти на правах собственности к государственной или муниципальной власти.

По данному законодательному акту, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят:

  • сельскохозяйственные угодья;
  • территории, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
  • территории, засаженные кустарниками (высаженные кустарники должны быть предназначены для защиты земли от влияния негативных природных явлений;
  • территории, на которых расположены замкнутые водоемы;
  • территории, занятые зданиями (строениями), которые используются для производства сельскохозяйственной продукции.

Правовое регламентирование сделок в сфере оборота земельных участков и долей осуществляется:

  • Конституцией России;
  • Земельным Кодексом РФ;
  • ФЗ 101.

Для совершения каких-либо действий с сельскохозяйственными землями необходимо изучить положения Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Последняя редакция законопроекта доступна по ссылке.

Так же можете ознакомиться с ФЗ 229 ст 101 об исполнительном производстве.

Последние изменения ФЗ о землях сельхозназначения

Все законодательные акты России подлежат периодическому рассмотрению и вносимые в них поправки нужны для уточнения некоторых аспектов, также для усовершенствования законов. В ФЗ 101 об обороте земель часто вносились изменения. Последняя редакция рассматриваемого закона проводилась 3 июля 2016 года.

Данная статья содержит положения об образовании земельного участка, находящегося в долевом владении. Пункт 3 ст. 13 претерпел ряд изменений. Нововведения гласят, что установленные требования к проекту межевания сельскохозяйственных земельных участков регламентируются органами исполнительной власти. Органы уполномочены осуществлять правовое регулирование в области ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно 6-ой статье ФЗ, государство вправе изъять сельхоз землю у собственника. Основанием для таких действий является нарушение правил пользования землей. Не подлежит изъятию территория, которая является:

  • предметом ипотеки;
  • земельным участком, когда в отношении ее собственников заведено дело о банкротстве.

В 6-ую ст. не вносились изменения с 2002 года.

Эта статья раскрывает особенности владения и распоряжения сельскохозяйственными земельными участками, находящимися во владении у более 5 лиц. По закону, проводить какие-либо действия с собственностью разрешается только после проведения общего собрания владельцев. На общем собрании обсуждаются основные вопросы:

  • касающиеся проекта межевания участков;
  • касающиеся перечня собственников, т.к. в свзи с межеванием участков количество владельцев меняется;
  • устанавливаются размеры доли в праве общей собственности;
  • утверждается список владельцев, чьи территории не востребованы;
  • обсуждаются нюансы договора аренды территории, находящейся в долевой собственности.

В последней редакции изменения не были внесены в 14 ст.

В 8-ую статью были внесены изменения в 2005 году, в 2016 она осталась без изменений. Гласит она о правилах купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По закону, продавец обязан предоставить письменную форму в высший исполнительный орган государственной власти. В извещении указываются:

  • намерения о продаже:
  • цена;
  • размер земли;
  • срок, в который должна быть совершена сделка. По ФЗ № 101, срок не должен превышать 90 дней.

Она указывает на условия предоставления гражданам сельскохозяйственных земельных участков в аренду или в собственность. Если арендатор не нарушает правила пользования муниципальной собственностью, то после окончания срока аренды он праве:

  • продлить срок аренды;
  • выкупить арендуемый сельскохозяйственный земельный участок.

10-ая статья ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не позволяет покупать землю, при условии, что государство предоставило в пользование территорию:

  • религиозным организациям;
  • научным и исследовательским учреждениям;
  • казачьим обществам;
  • общинам малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В 1 п. ст. 12.1 ФЗ № 101

Были внесены поправки об обороте сельскохозяйственных земельных участков:

  • Ранее права для регистрации сельскохозяйственных земельных участков осуществлялись в соответствии с ФЗ № 122 от 21 июля 1997;
  • После июля 2016 регистрация прав должна соответствовать ФЗ Российской Федерации № 218 от 13 июля 2015 года. Такие же поправки были внесены в 2 п. ст. 12.1.

В документе п. 3 ст. 15 был изменен в последней редакции:

  • Ранее площадь сельскохозяйственного земельного участка определялась, как площадь, указанная в кадастровой стоимости;
  • После июля 2016 она определяется как площадь, указанная в выписке Единого государственного реестра недвижимости.

Чтобы более детально следовать законодательным принципам, необходимо помимо законодательного акта изучать и комментарии.

Обзор последней редакции закона «Об обороте земель сельхозназначения»

Собственникам или арендаторам сельхоз участков требуется знать содержание закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения 101-ФЗ, особенно в его последней редакции.

Данный закон об обороте достаточно специфичен, поэтому без помощи специалиста в этом случае не обойтись. Безусловно, можно обратиться в специализированную юридическую контору, выставляющую заоблачные цены на свои услуги.

Но в 2017 г. есть более простой и менее затратный способ решения проблемы – просто напишите свой вопрос в форме в правом нижнем углу монитора, и квалифицированный юрист с удовольствием вас проконсультирует.

Онлайн консультация бесплатна и работает круглосуточно.

Сфера действия 101-ФЗ

Правовой акт, регулирующий отношения с землями сельскохозяйственного назначения, распространяет свое действие на участки с одноименной категорией земель, но не на все. Земли с некоторыми видами разрешенного использования не подпадают под его действие. Это участки со следующими видами разрешенного использования: для постройки одного гаража, ведения ЛПХ и дачного хоз-ва, оборудования садов и огородов.

То есть, проще говоря, закон 101-ФЗ распространяет свое действие только на поля, пашни и так далее, а ваш дачный участок относится к сфере регулирования Земельного кодекса РФ.

Если вы гражданин другой страны или вовсе без гражданства, то в 2017 году участок из земель сельхозназначения по закону может быть передан только под аренду.

Ограничения площади сельскохозяйственных участков

Законом 101-ФЗ также устанавливается процесс установления минимума и максимума размеров земельных участков из земель сельхозназначения.

Так, минимальный размер в 2017 г. устанавливается внутренним законом субъекта РФ, на территории которого находится земля. Конечно, в соответствии с Конституцией РФ, закон субъекта не может противоречить вышестоящему законодательству, то есть не должны нарушаться требования Земельного кодекса РФ или других ФЗ.

Какой самый большой участок может находиться у одного человека или организации, также определяется правительством региона. Но здесь существуют некоторые требования, которые прямо прописаны в 101-ФЗ: субъект может установить максимальный размер, который начинается от 10% всей территории сельскохозяйственных угодий, расположенных на землях муниципалитета.

Отчуждение земель при нарушении закона

Если выясняется, что в 2017 г вы нарушили вышеописанные условия, то нужно немедленно устранить противоречия закону, например, продать кусочек участка с/х назначения (или весь ЗУ) или сдать в аренду. В случае приобретения земель до вступления в силу 101-ФЗ (до 24 июля 2002 года), то в срок один год с указанной даты, а если право было получено после 2002 года, то в течение 12 месяцев с момента доказательства права. Причем, вы имеете преимущественное право на подписание с вами договора аренды, если отчуждаете участок муниципалитету или субъекту РФ.

Если отчуждение в течение года не произведено, то регистрирующий орган (Росреестр) за десять дней должен отправить письмо в администрацию субъекта с сообщением о том, что законодательный порядок не выполняется.

И орган гос. власти в срок до одного месяца с того момента, как получит письмо от Росреестра, будет обращаться в суд, чтобы принудить вас наконец выполнить закон.

По 101-ФЗ земельный участок в 2017 году может быть у вас отобран и в других случаях. К примеру, вид разрешенного использования установлен «пчеловодство», а вы сажаете на участке пшеницу. Это нарушение. Если вы будете делать так три года подряд, то участок изымут принудительно.

Некоторые аспекты оборота земель сельхозназначения

Регион, на землях которого расположился сельскохозяйственный участок, имеет на него преимущественное право выкупа. А это значит, что его о продаже нужно уведомлять. В уведомлении обязательно должна быть указана продажная цена и все остальные условия. Если орган субъекта, в который вы направили уведомление не будет отвечать месяц, то можно абсолютно спокойно продавать землю, но только в течение года. Через год или в случае, если собственник решил снизить продажную цену участка с/х назначения, то процедуру уведомления нужно повторять заново. В случае несоблюдения указанных условий сделку можно признать ничтожной.

Что касается аренды таких земель, то максимальный срок для нее – 49 лет (для участков, принадлежащих региону или муниципалитету). Иногда договором аренды устанавливается, что по ее завершению участок отправляется во владение арендатора, или иное условие – арендатор имеет преимущество для оформления нового «проката» земельного участка. Причем максимальной площади для арендуемых земель 101-ФЗ не установлено.

К сведению: если вы пожелаете передать арендуемый земельный участок в залог (естественно, только в рамках срока пользования), согласие собственников других долей вам не потребуется.

Что можно сделать с земельной долей

Существует такое понятие, как доля в праве общей собственности на участок из земель сельхозназначения – это часть земли на большом с/х участке. Причем границы ее могут быть выделены в натуре или нет. С земельной долей допускаются некоторые действия без выделения:

  • отказ;
  • передача в наследство;
  • сделки между участниками собственности.

Но есть случаи, когда земельный участок с/х назначения все-таки нужно выделять в натуре. Например, если вы хотите его продать постороннему лицу. Тогда нужно будет обратиться к кадастровому инженеру, который, в свою очередь, осуществит измерения местности и сделает проект межевания. Согласовав межевой проект, можно ставить участок на кадастровый учет и регистрировать на него вещное право.

Если вы не пользуетесь земельной долей в соответствии со значением и видом разрешенного использования 3 года подряд (при этом право не оформлено в Росреестре), вполне возможно, что ваша доля будет признана невостребованной.

Соответственно, ее могут изъять для того, чтобы кто-то ее использовал. В случае ошибочного признания вашего надела невостребованным, можно передать в орган местного самоуправления обоснованное возражение или аргументировать это на собрании участников долевой собственности. Вышеуказанные действия по закону выступают отправными точками для того, чтобы вас или вашу землю убрали из списка не истребуемых никем долей.

Что такое собрание собственников земельных долей

Общую встречу всех владельцев по решению тех или иных вопросов, непосредственно касающихся их владений, можно назвать маленьким органом самоуправления. Собрание имеет право принимать решения, если на него пришли от 20% участников общей собственности или во владении собравшихся участников находится не менее 50% территории всего участка.

Нововведения этого года в 101-ФЗ

В июле 2017 года в описываемый ФЗ была введена поправка, которая вписала новую статью под номером 19.2, которая регулирует передачу региональных долей.

В соответствии с ней, с 2017 без организации торгов участки, образованные за счет не истребуемых никем долей (и которые стали собственностью субъектов РФ до начала второго полугодия 2011 г.), могут предоставляться сельхоз организациям или крестьянско-фермерским хозяйствам в собственность или аренду на льготных условиях. Цена выкупа с 2017 года не должна переходить порог 15 процентов от кадастровой стоимости, а плата за аренду не должна быть выше 0,3 процента от указанной базы.

Классификатор ВРИ

Существует такое понятие как «категория земли». Это и есть описываемые выше земли сельскохозяйственного назначения. Следует различать эти земли как категорию земель и как территориальную зону в категории «земли населенных пунктов».

В каждой категории земель выделяются виды разрешенного использования, это есть то, для чего можно использовать землю рассматриваемой категории.

В землях сельхозназначения по ФЗ их 18:

  • растениеводство – делится еще на несколько видов разрешенного использования:
    • выращивание овощей;
    • выращивание зерновых культур;
    • чая, лекарственных цветов;
    • многолетних плодовых, иначе говоря, садоводство;
    • льна и конопли;
  • животноводство – выпас животных, сенокошение для прокорма, размещение зданий для нахождения и разведения сельскохозяйственных животных. Этот вид разрешенного использования также несет в себе разрешенные подвиды использования:
    • скотоводство;
    • звероводство;
    • птицеводство;
    • свиноводство;
  • пчеловодство – не только установка ульев, но и размещение помещений для переработки медовой продукции;
  • научная работа в сельском хозяйстве – на землях с таким видом разрешенного использования работают селекционеры и другие ученые;
  • хранение и переработка сельхоз продукции;
  • ведение ЛПХ на полях – то же самое, что и обычное личное подсобное хозяйство в деревнях и селах, только нельзя создавать капитальные постройки;
  • питомники – при таком виде разрешенного использования на участках располагаются парники, теплицы, строения, в которых выращивают ценные виды растения;
  • для обеспечения сельскохозяйственного производства – здесь располагаются МТС, гаражи, ангары, трансформаторы, водонапорные башни и другое.
Это интересно:  Закон о банкротстве физических лиц в 2019 году - федеральный, 127-ФЗ, несостоятельности, ст 213

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002г. № 101-ФЗ

В январе 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Это событие представляет собой новый этап не только в развитии земельного законодательства, но и в жизни страны в целом.

Во всем мире установлено 14 видов ограничений на оборот сельскохозяйственных земель, которые применяются в различных странах в той или иной комбинации, а именно:

1) перечень земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном или свободном обороте;

2) квалификационные требования (опыт работы или сельскохозяйственное образование), предъявляемые к покупателям земли;

3) ограничения или запрет для иностранцев права собственности на землю (только аренда);

4) запрет на изменение целевого назначения угодий без согласования с органами власти;

5) перечень лиц, имеющих преимущественное право на приобретение земли (арендаторы, соседи, сельские жители, органы власти и т.д.);

6) минимальная цена продажи;

7) случаи бесплатной или льготной приватизации государственных земель;

8) предельные размеры земельных участков, находящихся в собственности у одного лица;

9) предельные размеры арендуемых земель;

10) минимальные и максимальные сроки аренды;

11) разрешение или запрет на субаренду земель;

12) особенности совершения сделок с землей (с разрешения или без разрешения органов власти);

13) основания и порядок изъятия неиспользуемых земель;

14) сроки моратория на перепродажу земель.

В Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» использованы ограничения под номерами 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10 и 13.

Следует отметить, что принятию этого Федерального закона предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Эта проблема дважды (в декабре 2001 года и апреле 2002 года) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, на заседании Государственного совета Российской Федерации (апрель 2002 года), на конференции Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации (июнь 2002 года).

В результате при принятии законопроекта во втором чтении в него было внесено 75 поправок, которые изменили концепцию некоторых его положений, разработанных Правительством Российской Федерации.

Практика применения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с 27.01.2003, через шесть месяцев после официального опубликования) показала, что в него необходимо внести целый ряд изменений и дополнений. Таким образом, Федеральным законом от 07.07.2003 N 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» было внесено 32 поправки, а позднее 18 июля 2005г. был принят Федеральный Закон № 87-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Федеральный закон «О землеустройстве».

В окончательном виде концепция Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сводится к следующему.

В пункте 4 статьи 1 Федерального закона введен запрет на приватизацию земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. Запрета на приватизацию иных земель не установлено.

Одновременно субъектам Российской Федерации было предоставлено право устанавливать своими законами дату, с которой на территории конкретного субъекта Российской Федерации будет разрешена приватизация перечисленных земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если они эту дату не определят, то в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 19.1 приватизацию таких земель можно осуществлять с 1 января 2004 года.

Земли сельскохозяйственного назначения разрешено приобретать любому гражданину или юридическому лицу.

Вопрос о правах иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на земли сельскохозяйственного назначения вызвал самые ожесточенные споры и дебаты.

В результате в пункте 2 статьи 2 и статье 3 Федерального закона было установлено, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками и земельными долями из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

После обсуждения различных вариантов перечней лиц, имеющих преимущественное право покупки, депутаты Государственной Думы согласились, что преимущественное право покупки продаваемого земельного участка должно быть только у субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — у муниципального образования.

Если эти органы публичной власти откажутся от покупки земельного участка, то продавец может продать его любому третьему лицу (статья 8 Федерального закона).

Преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности. Если и они откажутся от приобретения земельной доли, то участник долевой собственности может продать ее любому другому лицу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением соответствующей категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы.

Нарушение этих требований является основанием для принудительного прекращения прав на землю.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (пункт 3 статьи 1 Федерального закона).

Статья 4 Федерального закона ограничивает минимальные и максимальные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица.

Минимальные размеры земельных участков для граждан и юридических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Выдел земельного участка в счет земельной доли, площадь которого будет меньше установленного минимального размера, не допускается. Также не допускается совершение сделок с земельными участками, например, в случае продажи части земельного участка, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых меньше, чем установленные минимальные размеры земельных участков.

Однако эти требования о минимальных размерах земельных участков решено не распространять на случаи выдела земельного участка в счет земельной доли (долей) для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем установленные минимальные размеры.

Максимальные размеры общей площади земельных участков, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

При этом Федеральный закон определил, что максимальный размер земельного участка может быть установлен субъектом Российской Федерации в пределах от 10 до 100 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования (не менее чем 10 процентов, как записано в Федеральном законе).

Сверхнормативные гектары придется отчуждать в течение года (статья 5 Федерального закона).

При рассмотрении законопроекта во втором чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

В этой статье законодатель установил, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность. Определены и другие особенности аренды.

Порядок предоставления таких земель находящихся в муниципальной собственности установлен статьей 10 Федерального закона.

В собственность земельные участки разрешено предоставлять гражданам и юридическим лицам только на торгах (конкурсах, аукционах).

Передача земли в аренду допускается даже при наличии одного заявления при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков.

Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества, общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири, Дальнего Востока и т.д.), перечень которых приведен в пункте 5 статьи 10, передача земель в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов), но без права выкупа арендуемых земель в собственность.

Эти юридические лица могут приобрести земельные участки в собственность на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах).

Одновременно Федеральный закон (пункт 4 статьи 10) наделил субъекты Российской Федерации правом своими законами устанавливать случаи бесплатного предоставления сельскохозяйственных угодий гражданам на праве общей собственности (земельные доли) из земель нереорганизованных сельскохозяйственных организаций, а также земельных участков из фонда перераспределения земель.

К особенностям относятся, в частности:

1) установление упрощенного порядка извещения участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли (через средства массовой информации);

2) преимущественное право участников долевой собственности на покупку земельной доли;

3) принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности;

4) заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

5) признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

6) изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их неприведения в соответствие с законодательством) на отношения договоров доверительного управления.

Федеральный закон относит к компетенции субъектов Российской Федерации принятие целого ряда правовых норм (определение даты начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения, установление минимальных и максимальных размеров земельных участков, наделение муниципальных образований отдельными полномочиями по регулированию оборота земель, определение средств массовой информации, в которых предусмотрено опубликование сообщений о выделении земельных участков в счет земельных долей и о проведении общего собрания собственников земельных долей).

Если до 10 июля 2003 года (дата вступления в силу статьи 19.1 Закона) субъект Российской Федерации не принял свой закон, обеспечивающий реализацию Федерального закона, то на территории такого субъекта будут применяться правила, установленные статьей 19.1. В этой статье перечислены нормы, которые должны быть урегулированы в законе субъекта Российской Федерации.

Основная цель принятия Федерального закона — в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ также является ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Статья написана по материалам сайтов: subschet.ru, lawlinks.ru, 210fz.ru, realty-konsult.ru, studwood.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector