+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оценка права аренды земельного участка: пример отчета

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком [1, 2]. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения [4]. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
Сзд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Нзу — налог на землю;
Азу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С*кад — кадастровая стоимость ЗУ;
Кн — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1,5% [5] и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при Сзуа = 0 следует:

где
Азу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Yзу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

Это интересно:  Карточка учета транспортного средства: что это, как получить в ГИБДД 2019 году

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
5. Налоговый кодекс РФ. Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Содержание

Отчет оценка права аренды земельного участка пример отчета 2018 2018

  • копию карты участка или геодезического плана;
  • категорию участка с указанием применения – выдается всегда при оформлении прав аренды земельного объекта;
  • вид разрешенного пользования – приложение к выписке о категории участка, который дает право на ведение только указанных видов деятельности (ИЖС – строительство жилья, СНТ – ведение огородничества с построением небольшого дачного домика и т.д.);
  • выписку или справку о наличии ограничений на участке – зачастую это план коммуникационных систем, которые пролегают на объекте (можно получить в отделе кадастра и картографии);
  • ставки арендной платы или земельного налога – предоставить справки и выписки;
  • договор аренды на объект – при его наличии.

В индивидуальных случаях потребуются дополнительные сведения и документы – подробнее определят в агентстве оценки.

Оценка права аренды земли

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Примеры отчетов об оценке

  • валовая продукция в рублях – с полученной прибыли;
  • оценочные затраты;
  • результаты проведенных торгов на этот участок ранее;
  • размер земельного налога;
  • рыночная стоимость земельного участка и прочие факторы.

Изучив и учитывая все возможные факторы, которые могут стать причиной изменения стоимости права аренды земельного участка, сотрудники агентства выносят вердикт.

Как проводится оценка земельного участка

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем: Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид: Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как: В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время.

Когда и зачем нужна оценка права аренды земли?

Поэтому оценка права аренды земельного участка может определять стоимость продажи объекта – это необходимо указать при подаче заявки в оценочное агентство. Как происходит Существует несколько способов определения стоимости аренды – проведения оценки. Некоторые оценочные агентства руководствуются только частью из них, но при неординарной ситуации приходится воспользоваться и прочими методами.

В работе сотрудники оценочного агентства пользуются следующими методами: Метод сравнения продаж Происходит изучение стоимости прав аренды аналогичных участков – преимущественно метод используется только в тех ситуациях, когда в месте нахождения объекта развит рынок имущества (имеются и другие владельцы, желающие продать право аренды) Метод выделения Этот метод используется только при наличии на участке застроек. В таком случае происходит изучение аналогичных объектов, застроек.

Оценка прав аренды земли

В остальном же оценку можно провести в следующих ситуациях:

  • при необходимо кредитовании и оформлении залога;
  • при инвестировании средств;
  • при покупке какого-либо предприятия или частного дома, находящегося на участке с наличием права аренды.

В большей же степени обращаются в соответствующие агентства сами владельцы участков, которые желают сдать его в пользование. Это приносит прибыль, в особенности, если в ближайшие несколько лет сам владелец ничего не собирается предпринимать для реализации на объекте. Оценка права аренды земельного участка – это определенный порядок действий, позволяющий зафиксировать подлинную стоимость права пользования.
Сумму определяют, как за месяц, так и за год. Под оценкой права аренды также относят и продажу участка.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ.
В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ. Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку.
Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид: гдеС*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;Yзу — ставка доходности для ЗУ.Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок.

Оценку может провести и местная администрация, но претендующее на аренду объекта лицо может проверить верность осуществленного ранее расчета. Для наследства Не совсем понятно, зачем проводить оценку права аренды в период наследования земельного участка. В данном случае все объясняется просто – отчет об оценке необходимо представить нотариусу, который и занимается вопросами оформления наследства.
Представленный документ необходимо для определения стоимости оплаты госпошлины. Известно, что на основании действующего законодательства наследники оплачивают госпошлину в зависимости от очереди и кадастровой стоимости получаемого наследства. Проведя оценку права аренды земельного участка можно получить итоговую государственную кадастровую стоимость и продолжить оформление наследства.
Хотите взять землю в аренду, но не знаете, как подсчитать стоимость? Узнайте подробности расчетов, а также нюансы налогообложения из нашей статьи! Какие методы используются? Сравнения продаж Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды. Сравниваемые критерии:

  1. Время до истечения арендного срока.
  2. Размер ежемесячной платы по аренде.
  3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
  4. Возможность пролонгации договора.

Выделения Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке. Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений.

advocatus54.ru

Соответственно, на основании формул суммирования членов геометрической прогрессии для n членов геометрической прогрессии сумма определяется по следующей формуле: Sn=a1*(qn-1)/(q-1), (*) где: a1– первый член прогрессии, q – знаменатель прогрессии. В этом случае для стоимости прав аренды на 49 лет можно записать: С49=ЧД∑ (1/(1+iз)i) Первый член прогрессии a1=1/(1+ iз), так же и знаменатель прогрессии q=1/(1+ iз). С учетом формулы (*) можно записать : С49=ЧД*a1*(q49-1)/(q-1), (**). Аналогично для стоимости прав аренды на 40 лет можно так же записать a1=1/(1+ iз), q=1/(1+ iз) и : С40=ЧД*a1*(q40-1)/(q-1), (***). Таким образом, корректировка стоимости прав аренды земельного участка для меньшего срока может быть определена из соотношения С40/С49 , где, после сокращения одинаковых множителей, получаем следующее выражение: С40/С49=(1- q40)/(1- q49), (****) где: q=1/(1+ iз).

Оценка прав аренды земли

  • Что это такое?
  • Зачем это нужно?
  • На основе чего определяется?
  • Какие методы используются?
  • Составление отчета об оценивании земли

Что это такое? Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды. Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура.

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

Но существуют различия между объектом оценки и аналогом более глубокие, которыми нельзя пренебречь просто введя корректировку. В первую очередь — это наилучшее использование земли. Если участок, право аренды в отношении которого мы оцениваем, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его ни в коем случае нельзя сравнивать, например, с землей сельскохозяйственного назначения — это грубая ошибка.

И, конечно, принципиально нельзя сравнивать цены продажи участков в собственность со стоимостью прав аренды. Хотя при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа, сравнение стоимости права аренды и стоимости самого участка возможно.

Финансовый консалтинг и юридическое сопровождение

Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику [3]. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ.

В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ. Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку.

Определение рыночной стоимости права аренды земли по формуле

  • где RS — цена полного права собственности на рынке;
  • RAL — стоимость права аренды арендодателя;
  • а RA — стоимость права найма арендатора.

Подходы к оценке стоимости права аренды и ее методы

Конечно, наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода, применяемые для оценки земли, например, метод анализа предложений или метод сделок. Эти методы основаны на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке, чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод прекрасно работает, если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичных рыночных предложений к продаже прав аренды.
Но, при сравнении многопараметрических объектов, каким является наш объект — право аренды земельного участка, аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка, участки будут отличаться по площади, срокам аренды, величине арендных платежей, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д.

Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем: Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид: Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как: В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время.

Расчет права аренды земельного участка

Эти отличия нужно учитывать, вводя соответствующие корректировки, учитывающие эти различия. Введение обоснованных корректировок является наиболее трудоемкой работой в оценке стоимости земли. С одной стороны, оценщик, в соответствии со стандартами оценочной деятельности, обязан обосновать введенные корректировки и разъяснить, при каких условиях значения корректировок будут иными, с другой стороны, рыночная информация по аналогам объекта оценки может быть очень скудной и, зачастую, противоречивой.
Обоснованное введение корректировок может превратиться в очень сложную задачу, а недостаточное обоснование корректировки сделает отчет об оценке открытым для обоснованной критики, такие ситуации часто встречаются при судебном и экспертном рассмотрении отчетов на предмет их соответствия закону «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартам оценки.

Оценка права аренды земельного участка пример

  • Определение объекта оценки.
  • Параметры, влияющие на стоимость.
  • Наилучшее экономическое использование участка.
  • Методы оценки.

Земля представляет собой объект большой экономической значимости и стоимости, земельные участки являются основой любой недвижимости, которая востребована на рынке в качестве средства производства для бизнеса, как объект, удовлетворяющий потребительские запросы физических лиц, и как объект инвестиций для всех участников рынка. Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли — вот реальная и экономически эффективная альтернатива покупке земли.

Оценка права аренды земельного участка пример отчета

Узнайте особенности процедуры Зачем это нужно? Процедура по оцениванию прав найма может преследовать собой несколько целей. Ниже приведены основные причины:

  • купля-продажа прав аренды земельного объекта;
  • получение кредита под залог земли;
  • вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
  • продажа или покупка фирмы, которая владеет правом аренды;
  • чтобы оценить общую стоимость предприятия, владеющего правами;
  • для инвестиционных решений;
  • в случае судебных разбирательств.

На основе чего определяется? Стоимость права аренды земли определяется исходя из выгоды и обязательств, получаемых правообладателем. Финансовая выгода от обладания правами на землю зависит от ряда факторов, а именно физических характеристик и юридического статуса участка.

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода

37.1. Стоимость права аренды арендатора

37.1.1. Для оценки стоимости права аренды арендатора земли за определенный период времени, можно использовать следующее выражение: , гдеVa— стоимость выгод за период времениТ(стоимость права аренды);T– срок аренды;R– чистый операционный доход от земли; е — ставка дисконтирования.

Требуется оценить право долгосрочной аренды пастбища. Земельный участок в 2 га передан администрацией района в аренду на 49 лет для использования в качестве пастбища. Ставка арендной платы, установленная администрацией– 274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования – 47 лет. Доход от пастбищ по молоку составляет 7038 руб./га. Рыночная стоимость пастбища, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.

Расчет право долгосрочной аренды пастбища проводится исходя из возможных сценариев дальнейшего использования земли после окончания срока аренды.

Сценарий 1.После окончания срока договор продлен не будет. Стоимость права аренды определяется капитализацией земельной ренты за 47 лет.

Сценарий 2. После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Сценарий 3.После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене 2000 руб./га.

Капитализированная стоимость арендных платежей за 47 лет составит:

= 2475 руб./га.

Стоимость выкупа после 47 лет аренды ==13 руб./га.

Далее следует согласование результатов, полученных тремя способами. Можно взять среднее из трех значений или один результат, который получен для наиболее реалистичного сценария развития событий.

37.1.2. Рыночная стоимость права аренды может быть рассчитана посредством капитализации арендных платежей за землю, если данные платежи определены из условий рыночных сделок.

37.1.3. Если в расчетах капитализированной стоимости арендных платежей используются ставки, не соответствующие рыночным, например, ставки установленные муниципалитетом, то в этом случае определяется стоимость прав собственника или арендодателя (в данном случае муниципалитета) на земельный участок при его текущем использовании. То есть данная величина не будет являться рыночной стоимостью права аренды земельного участка.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

37.2.1. Стоимость права аренды арендодателя рассчитывается для земельного участка, сданного собственником (в наших условиях обычно государством или муниципалитетом) в аренду, и определяется Международными стандартами оценки как стоимость интереса фригольда при соблюдении интересов аренды.

37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством. Согласно МСО «стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю» 17 .

37.2.3. Из этого определения следует, что право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.

37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.

1. Если последующая продажа земли в собственность разрешена, то рыночная стоимость такого права определяется как: , гдеVА — стоимость права аренды арендодателя (стоимость фригольда или стоимость земельного участка, обремененного договором аренды); Pi– арендная плата, установленная в договоре аренды,T— срок аренды,VM– рыночная стоимость земли в момент оценки,e- ставка дисконтирования.

Как узнать стоимость права аренды земельного участка и зачем это нужно

Чтобы была выявлена рыночная стоимость права аренды земельного участка, потребуется проведение процедуры оценки. Самостоятельно выяснить, как рассчитать значение показателя, может быть проблематично.

Выполнить процедуру самостоятельно может быть сложно. Для ее осуществления требуется наличие специфических знаний. Потому целесообразно обратиться в специализированную компанию. Оценщики выполнят все действия самостоятельно и предоставят по итогам процедуры отчёт. Он действителен в течение полугода с момента составления.

Перед обращением в оценочную компанию предстоит подготовиться. Физическому и юридическому лицу предстоит собрать пакет документов. Перечень при этом будет различаться. Чтобы заранее знать, как оценивается стоимость права аренды, стоит детально ознакомиться с особенностями проведения процедуры.

Что это такое

Оценка права аренды земли — перечень манипуляций, которые осуществляются для определения настоящей цены прав аренды. Процедура является довольно сложной.

Выполнение манипуляции осуществляют оценщики. Они могут оценить не только сельхозземли, но и участки под ИЖС. Чтобы воспользоваться услугами оценщиков, потребуется подготовить пакет документации. На основании представленной информации проводится процедура оценки.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Узнайте далее, как оформить дачный участок.

Зачем нужно проводить оценку

Список целей, для которых выполняется оценка, довольно обширен.

Процедура может выполняться в следующих ситуациях:

  • проводится реализация или приобретение компании, обладающей правом аренды;
  • выполняется купля-продажа прав аренды на земельный участок;
  • принимается решение, касающееся инвестиций;
  • проводится судебное разбирательство;
  • оформляется займ под залог земельного участка в качестве вклада в уставной капитал;
  • предприятию были предоставлены права аренды;
  • выполняется оценка общей стоимости компании, у которой имеется право аренды.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Как и когда определяется

Обычно инициаторами проведения оценки аренды земли выступают хозяин недвижимости или владелец такого права.

Потребность в проведении манипуляций возникает в следующих случаях:

  • земля сдается в аренду;
  • выполняется переуступка права аренды;
  • оформляется займ под залог предприятия, имеющего такое право;
  • участок продается или покупается;
  • выполняется инвестирование средств.

Получив заказ, оценщик составит подробный отчёт. Он имеет юридическую силу. Документ остается актуальным в течение полугода. Цена может быть названа за 1 кв м земельного участка.

Проводя процедуру, оценщики соблюдают ряд базовых принципов.

К ним относятся следующие правила:

  • на стоимость оказывает влияние взаимодействие спроса и предложения;
  • цена права зависит от его выгодности для приобретателя;
  • использование участка будет наиболее эффективным, если он применяется для выполнения целей в соответствии с нормами законодательства и при этом дает максимальную выгоду;
  • если на рынке присутствует несколько одинаковых по полезности участков, предпочтение отдается самому дешевому.

В процессе осуществления процедуры применяются три общих подхода.

К ним относятся:

Если какой-либо из подходов не используется в процессе осуществления процедуры оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать принято решение.

Какие нужны документы

Список необходимых документов напрямую зависит от статуса заявителя.

Если потребность проведения оценки испытывает физическое лицо, список документации будет иметь следующий вид:

  • паспорт;
  • кадастровый паспорт на участок;
  • документ, подтверждающий наличие права собственности на недвижимость;
  • проектная документация;
  • паспорт БТИ;
  • разрешительная документация.

Список документов может быть расширен. Точный перечень зависит от индивидуальных особенностей ситуации. Организация запросит сведения об отсутствии обременения и выяснит прочие нюансы. Чтобы определить стоимость права, фирме предстоит узнать задолженность, если она имеется.

Если в оценочную компанию обращается юридическое лицо, желающее оценить имеющееся имущество, список бумаг меняется.

Компания должна предоставить:

  • реквизиты юридического лица;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • техническая документация на участок.

Образец паспорта гражданина РФ

Формула и методы расчета

Каждому подходу процедуры оценки свойственны определенные методы проведения манипуляции. Без их использования осуществления процедуры невозможно. На практике используется шесть различных методов оценки. Выявить цену помогает формула стоимости права аренды земельного участка. На практике используется сразу несколько схем расчетов.

Выполняя действия, специалист может применить следующие методы:

  • Используется, если в регионе присутствует достаточно развитый рынок недвижимости. При этом рассматриваемый участок не должен быть специфичен. Если используется сравнение продаж, специалист выполняет сбор сведений об аналогичных объектах и изучает данные о них.
  • Далее выявляются критерии, на основании которых будут выявлены различия между изучаемым участком и аналогами.
  • Далее происходит корректировка цены. Основанием для внесения изменений выступают выявленные различия. Затем данные обобщаются, и выявляется итоговая стоимость аренды.
  • Аналоги прямо сравниваются с объектом оценки. Учитываются их доходы, затраты, возможность продления договора, период, который остался до завершения срока аренды, периодичность внесения платы и порядок осуществления действия.
  • Используется только для оценки застроенных участков. Чтобы применить метод, необходимо иметь информацию о цене договоров аренды аналогичных объектов на рынке. Если информация отсутствует, специалисты используют данные о стоимости предложений, которые присутствуют на рынке.
  • Постройки и улучшения должны повышать прибыль, получаемую с участка, и не снижать его стоимость. Применяя метод выделения, специалист прибегает к помощи метода сравнения продаж. Сам метод выделения применяется для выявления цены изучаемого земельного участка.
  • Для расчета применяется следующая формула: Единая стоимость объекта — Цена улучшения участка.
  • Если нужно выявить цену аренды улучшений, специалист определит значение показателя по цене проведения работы, по их установке или выполнит процедуру с учетом характеристик самих объектов улучшения. Полученное значение показателя будет умножено на процент износа.
  • Применяется с целью оценки участков, на которых присутствует застройка. Метод распределения проще предыдущего. Он не требует выяснения стоимости застройки. Применяя его на практике, специалист предполагает, что присутствует универсальное для региона значение цены единого объекта — стоимости земли и построек на ней.
  • При помощи метода сравнения продаж определяется общая цена единого объекта. Получившийся показатель умножается на предполагаемую долю, которую занимает все еще излучаемая площадка.
  • Размер доли выявляется при помощи поиска похожих объектов, обнаружение в них соотношения земли и улучшений, а затем переноса соотношения на изучаемый объект.
  • Метод не позволяет получить точную информацию. Потому самостоятельно его не используют. Обычно он применяется для проведения оценки информации, которая была выявлена при помощи более точных способов.
  • Чтобы его можно было применить на практике, должна присутствовать возможность получения переговорного заработка с правом аренды в одинаковом размере. Капитализация может применить и в случае увеличения объема дохода. Однако он должен быть стабильным.
  • Когда выполняется расчет, используют следующую формулу: Чистый операционный доход : Коэффициент капитализации.
  • Первый показатель представляет собой валовый доход, из которого предварительно вычли операционные расходы.
  • Коэффициент капитализации вычисляется при помощи ряда способов. Их суть состоит в выражении нормы прибыльности объекта недвижимости. Определяя значение показателя, эксперты должны учесть величину премии за риск.
  • Используется, если на участке можно создать доходные улучшения. При помощи метода выявляется стоимость права аренды всего участка. Действие осуществляется через деление ЧОД на КП дохода. Предварительно определяется вычисление первого показателя за определенный период времени.
  • Выявляется и цена эксплуатации улучшений. Затем последний показатель вычитается из стоимости права аренды. Разбираясь, как рассчитать ЧОД, человек выяснит, что для определения показателя применяется та же схема, что и при применении метода капитализации.

Методы могут применяться в совокупности. Точная стратегия проведения оценки составляется в зависимости от ситуации. По итогу оценщик предоставляет заказчику данные о цене права аренды. Информация документируется и представляется в виде отчета. Если недвижимость будет передана в аренду, потребуется регистрация этого факта.

Как написать заявление в администрацию о предоставлении земельного участка — читайте в этой публикации.

Также мы расскажем, как рассчитать аренду от кадастровой стоимости.

Статья написана по материалам сайтов: www.ocenchik.ru, isp-nalog.ru, advocatus54.ru, studfiles.net, 1kvartirka.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector