+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Оценка стоимости гаража: основные способы

Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости: понятие недвижимости, ее классификация, виды оцениваемой стоимости. Принципы и методы оценки: затратные, сравнительные и доходные методы. Расчеты по определению рыночной стоимости объекта.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной — от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости — это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости — это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит — это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потребности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность — это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций

1.3 Методы оценки недвижимости

К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.

Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.

Метод балансовой стоимости (МБС) использует для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, например, имущественного комплекса предприятия, исключительно данные его баланса.

Методы восстановительной стоимости (МВС) так же, как и методы балансовой стоимости (МБС и МИБС), является затратным, ориентированным на объемы ранее произведенных затрат на создание объекта оценки. Однако при его применении удается преодолеть некоторые недостатки, связанные с оценками по методам балансовой стоимости.

Методы замещения (МЗ) по своему содержанию идентичны выше представленным МВС. Различие состоит в том, что в методах замещения воссоздаваемый объект при проведении сметно-финансовых расчетов принимается адекватным оцениваемому объекту только по своему функциональному назначению и основным функциональным параметрам. Вместе с тем объект модифицируется по сравнению с периодом своей постройки в прошлом, в направлении учета современных требований и технологических возможностей.

Метод остаточной стоимости замещения (МЗО) так же, как и рассмотренный ранее МОВС, корректирует оценку, полученную исходными вычислениями методом замещения Сл, в направлении учета в значении текущей стоимости Сз1 фактора старения объекта. Здесь работают те же формулы, что и для оценки остаточной восстановительной стоимости.

Как и в МОСВ, в МЗО замещения имеют место и решаются вопросы обоснованного учета динамики физического износа и морального старения объекта. При этом определенную специфику будет вносить работа с измененными и вновь внесенными, в сравнении с оригинальным объектом, элементами и системами, поскольку динамика их износа будет отличаться от замещенных элементов и систем.

1.3.2 Сравнительные (аналоговые) методы

Метод восстановительной стоимости по аналогам. Принципиальное отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от методов «просто» восстановительной стоимости (МВС) и замещения (МЗ) состоит в аналоговом способе, которым оценивается создание объекта в текущих ценах.

В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Результат будет исчерпывающим, если объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место ранее — при рассмотрении МВС и МЗ) диктует необходимость выполнения действий:

— нахождение современного (построенного недавно) объекта-аналога,

— получение информации о сметной стоимости объекта-аналога,

— перенос результатов на оцениваемый объект,

— проведение (при определенных различиях с объектом-аналогом) корректировочных процедур.

— объектов в аналогичном строительном производстве).

Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта — это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то часто для оценки используют следующую продуктивную идею: объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог.

Метод инвестиций (МИ) по своему содержанию также является методом, базирующимся на использовании идей и средств метода сравнения. МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объектов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимателям, которые платят арендную плату (приносят доход, прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость. Отсюда и название метода.

Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода (yield) на капитал. Ее величина находится путем сравнения с подобными величинами доходности на других инвестированных объектах недвижимости — аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из группы аналоговых методов.

Это интересно:  Получить пенсионное свидетельство на ребенка

Суть алгоритмов метода инвестиций состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно — в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности (yield), которая наблюдается для данного бизнеса на данном рынке.

При определении значения этого показателя учитываются последние сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок, учет без детального разделения прецедентов по специфическим условиям сделок, как раз и позволяет терминологически определять соответствующий показатель доходности как all risk yield, т.е. как рыночную доходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Тем не менее, стараются корректировать (дисконтировать) данные с учетом разновременности информации о сделках.

Содержание данного раздела составляют методы, в основе которых лежит работа с доходным фактором, учет прибыли (как правило, будущей прибыли) при коммерческом использовании оцениваемого объекта и использование алгоритма капитализации этой прибыли.

Комбинированные методы характеризуются, наряду с ориентацией на доходный подход, также и одновременным использованием иных, в том числе, ранее рассмотренных методов — нормативных, затратных и сравнения.

Главными компонентами доходных методов являются: алгоритм капитализации дохода; суть алгоритма капитализации заключается в вычислении величины текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод (чистого дохода, прибыли) от пользования данной недвижимостью; собственно показатель доходности данного бизнеса недвижимости — ставка капитализации; именно за счет деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.

Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего типа объектов приносящей доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах NPL и ценах SP. на реализованные объекты недвижимости.

2. Расчеты по определению рыночной стоимости объекта

2.1 Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью[ ] понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2.2 Гараж как оцениваемый объект

Гараж — здание или комплекс зданий и сооружений для хранения, технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава автомобильного транспорта.

Гаражи встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — это совмещаемые со зданиями различного назначения (жилого, административно-общественного, культурно-бытового, спортивного и др.), входящие в общественно-транспортные комплексы, пристроенные к глухим торцам домов, брандмауэрами.

Гаражи-стоянки — здания и сооружения, предназначенные для хранения или паркирования автомобилей, не имеющие оборудования для технического обслуживания автомобилей, за исключением простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад. Гаражи-стоянки могут иметь полное или неполное наружное ограждение.

Гаражи подземные — сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе «искусственного» подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием).

Гаражи механизированные (автоматизированные) это сооружения, в которых осуществляются механизированный подъем автомобилей и их расстановка.

Гаражи наземные и надземные — сооружения, размещаемые выше уровня дневной поверхности (плоскостные и многоярусные), а также в надземном пространстве (на эстакадах и др.).

Гаражи полумеханизированные — сооружения с лифтовым подъемом автомобиля и самостоятельным передвижением транспортного средства (с водителем) — по этажам.

Гаражи рамповые — сооружения, в которых автомобили перемещаются с этажа на этаж своим ходом по специальным устройствам — рампам. Рамповые гаражи могут устраиваться: а) с криволинейными рампами; б) с прямолинейными; в) с полурампами (при двух манежах).

Гаражи с наклонными полами — сооружения, в которых междуэтажные перекрытия устраиваются наклонными, на них размещаются автомобили (при этом часть перекрытия — по периметру гаража или в середине — устраивается в горизонтальной плоскости для осуществления распределения автомобилей по этажам).

2.3 Краткое изложение основных фактов и выводов

Оценка стоимости гаража: основные способы

Оценка стоимости гаража осуществляется с целью установления его реальной или иначе фактической, достоверной рыночной стоимости, т.е. такой которая не является субъективной, а носит объективно-рыночный характер.

Зачем это нужно? Ну, хотя бы для того, что нередко владельцы гаражей не могут точно определить стоимость своего имущества, порой завышая, а иногда, впрочем, и уменьшая стоимость того же самого гаража.

Причем такое явление может носить достаточно массовый характер, приводящий к тому, что, например, владельцы гаражей какого-либо района в силу амбиций или иных мотивов могут пытаться начать продавать свои гаражи по завышенной цене. Точнее выставить их, к примеру, в газетных объявлениях, исходя из кажущейся им «объективной цены» таких же гаражей, но продаваемых в другом районе города.

Дело в том, что не являясь профессионалами владельцы гаражей не учитывают, что стоимость гаража включает в себя не только цену самого строения, нои стоимость участка земли, на котором располагается сам гараж. А последняя нередко зависит от района, где этот гараж находится. И может статься, что одинаковые в архитектурном плане гаражи будут стоить совершенно различно в разных районах города. Но не менее важно знать, что стоимость внешне одинаковых гаражей может быть различной даже в пределах одного гаражного кооператива, будучи обусловлена удобством проезда к нему. Пусть в данном случае цена, как правило, разниться незначительно, но и такой фактор как расположение гаража на общей площади гаражной застройки может явиться важным моментом.

А это значит, что для определения реальной цены гараж необходимо оценивать, причем делать эту оценку лучше всего предоставить профессионалам, которые хорошо ориентируются на рынке недвижимости, тщательно следят за изменениями соотношения спрос/предложение, а также имеют опыт работы с такого рода объектами. Тем более, это необходимо, если продажи гаражей в данном месте не проводились уже давно и более менее адекватная цена данного строения неизвестна.

2. Факторы, влияющие на стоимость гаража

По какой причине люди продают гаражи? По какой причине люди их вообще оценивают? Ведь может быть и так, что клиенту нужна оценка гаража, но при этом продавать он его и не планирует.

Ситуации, при которых требуется оценка гаража разнообразны, это и:

  • исполнение судебных решений, прав наследования, разрешение иных споров по имуществу;
  • раздел имущества;
  • ликвидация построек;
  • кредитование под залог;
  • при сдаче гаража в аренду или при его продаже.

При этом повторимся, что на стоимость гаража влияет множество факторов, таких как:

  • площадь гаража;
  • размер земельного участка под ним;
  • месторасположение гаража;
  • наличие инженерных коммуникаций;
  • характеристики строения (материалы стен, кровли и пр.);
  • условия подъезда к гаражу.

При определении стоимости машиноместа на автомобильной стоянке также учитываются: тип стоянки и присутствие на стоянке охраны.

Вообще, надо сказать, что месторасположение гаража оказывает пожалуй, самое решающее значение на его стоимость. Так например понятно, что мало кого из владельцев автомобилей заинтересуют неохраняемые гаражи на окраине города, где оставить свои автомобили могут только самые отчаянные хозяева. Отсюда вполне объяснимо, что наибольшей стоимостью пользуются гаражи в центре города, особенно когда такие гаражи оформлены в охраняемый гаражный кооператив с оформленной выделенной землей.

Немаловажным является наличие в гараже коммунальных услуг, таких как электричество и отопление, в силу чего такие гаражи стоят порой на порядок выше гаражей без удобств.

Ну, и разумеется существенное значение в цене гаража имеют материалы, из которых построен гараж. Так, например, гараж, выполненный из оштукатуренных бетонных плит, будет стоить дороже гаража из красного неоштукатуренного кирпича. Гараж с перекрытием из пустотелых плит стоит значительно дороже гаража, перекрытие которого выполнено из деревянных досок, а гараж с металлическими воротами дороже гаража с воротами деревянными.

Внутреннее обустройство гаража также оказывает влияние на его стоимость, например стоимость гаража, возрастает при наличии в гараже смотровой ямы или технической комнаты в подвале, площадь которой может равняться площади самого гаража.

Внутреннее состояние гаража также оказывает на его стоимость большое значение, равно как и его размеры. Например, если размеры гаража позволяют организовать стояку высокого джипа или даже микроавтобуса, такой гараж будет оцениваться дороже.

В стоимости гаража учитывается его оконченное документальное оформление, хотя часто гаражи покупаются не до конца оформленные, а уже потом производится их оформление.

В общем факторов, оказывающих влияние на стоимость того или иного конкретного гаража достаточно много.

3. Методы оценки стоимости гаража

Наличие большого количества факторов при проведении оценки гаража приводит к тому, что стоимость экспертизы по оценке стоимости гаража или машиноместа в компании «ГК ПРОФИ»не является постоянной величиной, хотя и дешевле, чем в других компаниях, а зависит от вида работ (экспертное заключение или отчет об оценке), условий проведения (с необходимостью выезда, без выезда), цели оценки (покупка, продажа, оформление под залог, материалы для суда и т. д.).

При этом нельзя не заметить, что компания «ГК ПРОФИ» в настоящее время производит оценку, как промышленных гаражей, так и частных, а также строений, входящих в состав гаражных кооперативов.

Основным методом в работе компании является так называемый сравнительный метод, суть которого заключается в том, что оценка гаража здесь производится методом сравнения стоимости аналогичных гаражей в аналогичном районе. Во внимание эксперта по оценке принимается стоимость самого дорогого предложения на продажу гаража и минимальная стоимость продажи. Это так называемый диапазон цен продажи гаража, который уточняется всеми дополнительными факторами перечисленными выше.

Это интересно:  Где выдают загранпаспорт и как получить документ, когда он готов: есть ли запись, в течение какого времени нужно его забрать и можно ли это сделать позже срока?

Впрочем, кроме сравнительной оценки может производиться и доходный анализ стоимости гаража, когда за основу берется прибыль, которая будет получена в результате сдачи гаража внаем, и стоимость постройки гаража. Главным критерием в таком случае будет размер прибыли, который владелец гаража захочет получить за определенное время. Все в данном случае зависит от целей и задач оценки.

4. Документы, необходимые для проведения оценки гаража

Что же необходимо для проведения оценки гаража?

В первую очередь документы, точнее даже целый их реестр, включающий в себя:

— Свидетельство о праве собственности.

— Паспорт заказчика оценки.

— Свидетельство о смерти при проведении оценки гаража для вступления в наследство.

Данный список, впрочем, не строго обязателен, посколькуон может быть увеличен или сокращен, в зависимости от конкретной ситуации. Поэтому мы рекомендуем полный перечень документов узнавать у наших экспертов. Так же если, вдруг, у вас в наличии нет какого-либо документа из списка, мы можем посодействовать в его получении.

После проведения оценки гаража клиент должен получить на руки:

1) отчет об оценке или экспертное заключение о стоимости гаража (уточняется до начала проведения экспертизы);

2) заверенные копии документов оценщика (диплом, выписку из реестра, страховой полис);

3) официальный договор и акт выполненных работ;

4) платежный документ (квитанцию).

Отчет об оценке стоимости гаража включает в себя описание характеристик строения, его месторасположения; применяемые методики; проводимые расчеты; фотоматериалы (при необходимости).

Следует отметить, что в зависимости от требований инстанции, в которую Вам необходимо предоставить документ о стоимости вашего гаража, нами может быть составлена справка об ориентировочной стоимости или полный отчет об оценке.

Важно, чтобы Вы уточнили, какой именно из этих документов вы должны предоставить, поскольку между ними есть существенные отличия.

5. Заключение

Доверьте оценку стоимости гаража профессионалам — опытным экспертам компании «ГК ПРОФИ», позвонив нам по телефону или связавшись через электронную почту.

  • Бесплатная консультация
  • Индивидуальный подход
  • Широкий перечень услуг
  • Высокая квалификация экспертов

«ГК ПРОФИ» — профессиональная оценка Вашего имущества в короткие сроки и по умеренным ценам!

Как провести оценку гаража

Оценку гаража целесообразно проводить при смене его владельца.

Существует множество компаний, оказывающих услуги по оценке объектов недвижимости.

Они проводят процедуру в соответствии с различными технологиями.

Знание нюансов оценивания объектов недвижимости даст возможность получить достоверные сведения, что важно при обмене, продаже или оформлении гаража в качестве залога.

Цели процедуры

Оценка гаража проводится с определенной целью:

  • продажа — стоимость объекта недвижимости выставляется после его оценки, на основании полученных результатов;
  • обмен — производится, если не устраивает местоположение или размеры собственного гаража, перед процедурой требуется оценка обоих объектов и при равноценной стоимости обмен осуществляется без доплаты;
  • наследство — если гараж достался по наследству, то обязательно проводится оценка такого объекта недвижимости.

Законодательство

Деятельность организаций, осуществляющих оценку объектов недвижимости, регулируется законодательством:

  • Земельный кодекс Российской Федерации;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Закон № 237—ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
  • Закон № 135—ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • Закон № 218—ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  • Приказ № 113 Министерства экономического развития РФ.

Видео: «Оценка гаража»

Провести оценку гаража можно одним из трех методов:

  • сравнительный — основывается на сравнении объекта с аналогичной недвижимостью, но в отношении которой уже имеется информация о стоимости (гараж сравнивается с другими объектами, имеющими похожие характеристики и установленную цену);
  • затратный — основан на определении суммы затрат на воссоздание гаража и для того, чтобы скорректировать его обесценивание;
  • доходный — стоимость недвижимости определяется на основе расчета дохода от владения объектом, позволяет спрогнозировать цену недвижимости на перспективу.

Какой именно метод предпочесть решает оценщик.

Экспертная оценка включает:

  • определение цели;
  • осмотр объекта;
  • составление договора;
  • сбор сведений;
  • выбор метода оценки;
  • оценивание объекта;
  • осмотр модернизаций, имеющихся на земельном участке;
  • отчет об оценке.

Независимая оценка гаража

Необходимость в независимой оценке гаража возникает в следующих случаях:

  • при продаже новому сособственнику (покупка);
  • сдача в аренду;
  • внесение объекта в уставной капитал компании;
  • использование в качестве залога в банке;
  • при ликвидации и сносе;
  • раздел имущества;
  • страхование гаража;
  • при получении прав на наследство;
  • для суда при возникновении споров;
  • оценка ущерба при пожаре, стихийном бедствии или нанесенного людьми.

Рыночной стоимости

Рыночная стоимость гаража обычно устанавливается сравнительным методом.

Это объясняется тем, что гаражи как объекты недвижимости очень похожи между собой и незначительно отличаются по каким-либо характеристикам.

Это дает возможность получить диапазон цен, нижний и верхний уровень которого будет зависеть от нескольких факторов, например, местоположения гаража, стройматериалов, размеров строения, наличия коммуникаций.

Критерии определения стоимости

Разработано множество схем оценивания объекта недвижимости, но имеются факторы, которые оказывают непосредственное влияние на успешность его продажи:

  • цена, по которой осуществляется продажа;
  • расположение в населенном пункте;
  • престижность района;
  • состояние строения;
  • размеры и площадь;
  • имеющиеся дополнительные помещения;
  • наличие коммуникаций;
  • охраняется ли территория, где находится гараж.

Место расположения

Этот фактор обычно имеет особое значение для граждан, проживающих в многоквартирных домах.

Это объясняется тем, что они ощущают дефицит гаражей вследствие доступности авто и высокой плотности размещения машин.

Повышенным спросом пользуются гаражи, расположенные поблизости от многоэтажек или во дворах и видны из окон квартир.

К подобным объектам относятся гаражи, находящиеся в гаражном массиве вблизи от дома.

К непродаваемым относятся объекты, размещенные на значительном расстоянии от дома.

Такие гаражи приобретают в основном с целью хранения вещей или если автомобилем планируется пользоваться в редких случаях.

Сколько стоит дарственная на гараж у нотариуса? Узнайте здесь.

На цену гаража влияет имеющаяся поблизости СТО, так как это обеспечивает дополнительное удобство.

При необходимости отремонтировать автомобиль все работы будут проводиться на месте.

Престижность района

Жилье в престижном районе, например, в Москве стоит недешево, что отражается на стоимости других объектов недвижимости.

Продающийся гараж будет востребован еще и потому, что в таких местах достаточно видеонаблюдения, чтобы обеспечить сохранность авто.

Состояние постройки

На то, сколько стоит гараж, повлияет необходимость дополнительных вложений, например, чтобы отремонтировать строение.

Любые недостатки обеспечивают снижение стоимости, поэтому объект недвижимости должен быть ухоженным и иметь привлекательный внешний вид.

Мечтой любого автовладельца является просторный гараж.

Особенно охотно люди приобретают постройки шириной 3,5—4 метра из—за удобства и возможности использования пространства по своему желанию.

Гаражи небольших размеров также востребованы, но они могут не вместить современный автомобиль (например, внедорожник, джип). В некоторых случаях неподходящей становится высота, для микроавтобуса или грузовичка она должна быть не меньше двух метров.

Наличие дополнительных помещений

Имеющиеся в гараже дополнительные помещения делают его дороже приблизительно на треть.

В современных квартирах скапливается множество предметов, которым необходимо место для хранения. Наиболее подходящим становится дополнительное помещение, которым оборудован гараж.

На окраине города подобное преимущество имеет особую значимость.

Это объясняется тем, что расположенные здесь гаражи приобретают в основном для хранения вещей, а не в качестве места стоянки авто.

При этом покупатели обращают внимание на влажность, наличие воды и отсутствие промерзания зимой.

Наличие коммуникаций

  • Гараж, оборудованной системой отопления придется по душе любому автовладельцу. В старых постройках, предназначенных для стоянки машин отопления обычно нет. Наличие теплотрассы позволит сделать гараж отапливаемым.
  • Электричество в гараже должно быть обязательно. Перед продажей необходимо погасить задолженность по оплате (если она имеется) и устранить неисправности электропроводки.
  • Если поблизости есть канализация, то цена объекта будет выше, так как это даст возможность использовать гараж в коммерческих целях.

Сохранность автомобиля гарантирована, если территория охраняется.

Подобное преимущество становится особенно значимым при использовании гаража для коммерческой деятельности. Помещение на хорошо охраняемом участке можно использовать в качестве склада.

Охрана может быть:

  • сторожами;
  • профессиональная (используется видеонаблюдение, пропуска, на ночь территория закрывается).

К гаражу, который не охраняется можно подключить сигнализацию.

Она даст возможность наблюдать за территорией и контролировать ее, даже находясь на расстоянии.

Кадастровая стоимость

На каждый объект недвижимого имущества, зарегистрированный в органах Росреестра и поставленный на кадастровый учет, изготавливается кадастровый паспорт.

Где указывается кадастровая стоимость, которая актуальна на протяжении от трех до пяти лет.

По истечении этого срока данные о стоимости пересматриваются и вносятся поправки в паспорт.

При отсутствии кадастрового паспорта узнать стоимость гаража можно:

  • заказав соответствующую выписку в Росреестре или МФЦ (потребуется уплата госпошлины);
  • зайдя на сайт Налоговой службы или Росреестра, и получив справочные сведения о цене недвижимости.

Если данные паспорта не обновлялись давно, то указанная в нем цена не будет актуальной.

Индивидуального строения

Кадастровая стоимость индивидуального гаража не оказывает влияния на установленную владельцем цену продажи, но существенная разница между двумя суммами отпугнет желающих приобрести гараж.

При проведении оценки кадастровый инженер должен учесть факторы:

  • стройматериалы, из которых возведен гараж;
  • удаленность от жилых домов;
  • размер и площадь объекта;
  • год возведения;
  • имеется ли дорожное покрытие и его качество;
  • сколько стоит земля, на которой расположен гараж;
  • износ сооружения;
  • местоположение относительно автозаправочных станций и СТО, транспортные развязки.

В кооперативе

Кадастровая стоимость недвижимости в ГСК (Гаражно-строительном кооперативе) всегда ме6ньше, чем у индивидуального сооружения.

Подобное объясняется тем, что владельцем земельного участка для размещения индивидуальных гаражей является гражданин. В то время как земля под строением в кооперативе является общей собственностью членов объединения.

Покупая гараж в кооперативе, гражданин становится владельцем постройки и доли в общей земле ГСК.

При этом возможно пользование и владение участком, но не распоряжение им.

При обращении в Росреестр

Получить информацию о кадастровой стоимости гаража можно в органах Росреестра.

Имеется несколько вариантов как это сделать:

  • получение кадастрового плана (потребуется представление личного паспорта, правоустанавливающих бумаг, подтверждение членства в ГСК, если гараж в кооперативе);
  • выписка из ЕГРП (понадобится составить заявление и подать его в Росреестр, уплатить госпошлину, через три—пять дней будет выдана выписка).
Это интересно:  Можно ли восстановиться после отчисления

Кадастровый план и выписку из ЕГРП можно получить в электронном варианте и на обычном бумажном носителе.

При оформлении заявки на бумагу о кадастровой стоимости онлайн имеется возможность выбора варианта ее получения:

  • в МФЦ (Многофункциональный центр);
  • Росреестре;
  • заказным письмом по почте;
  • на электронную почту.

Как рассчитать

Самостоятельно сделать расчет кадастровой стоимости (КС), используя, например, онлайн калькулятор невозможно.

Оценка должна осуществляться специалистами с применением специальных формул и современных технологий.

Для определения стоимости инженеры кадастровой службы не посещают каждый объект. Разработаны средние показатели и стандарты, которые применяются для оценки.

Есть цена на недвижимое имущество, относящееся к одному виду, на основании которой формируются бумаги по данному объекту.

Подобный подход оправдан, но бывают исключения, в этом случае стоимость гаража может быть выше или ниже реально существующей.

Алгоритм действий

Определение кадастровой стоимости происходит следующим образом:

  • подача в Кадастровую палату соответствующего заявления (с просьбой о проведении оценки);
  • заключение договора и оплата предоставляемых услуг;
  • показ объекта инженеру в назначенный день;
  • расчет стоимости;
  • выдача сотрудниками Кадастровой службы выписки из акта оценки.

Необходимые документы

Для того чтобы начать процедуру оценки кадастровой стоимости объекта потребуется выполнение двух условий:

  • представление документа, который подтверждает личность гражданина (паспорт);
  • бумага, подтверждающая права на гараж (например, договор аренды, свидетельство о госрегистрации);
  • квитанция или чек, который подтверждает оплату предоставляемых инженером кадастровой службы, услуг.

Если гараж находится в составе кооператива, то потребуется документ, подтверждающий членство гражданина в этом объединении.

Образец заявления

Сотрудники организации, осуществляющей оценку КС недвижимости, предоставят образец соответствующего заявления.

Основные сведения, которые должны содержаться в заявлении:

  • наименование организации, которая будет оценивать гараж;
  • должность и ФИО сотрудника, ответственного за проведение;
  • информация о заявителе (ФИО, адрес, номер телефона);
  • почтовый адрес и кадастровый номер объекта;
  • основания для проведения процедуры;
  • дата написания заявления, подпись заявителя с расшифровкой.

Возможно ли оспорить

Средние показатели и методы, применяемые для определения КС, обуславливают несогласие владельцев недвижимости с оценками специалистов.

В некоторых случаях в ошибках и неточностях повинны люди.

Например, реальные показатели будут совершенно другими, если неправильно указать вид или назначение объекта.

  • Завышенная стоимость гаража обусловит уплату значительных сумм имущественного налога.
  • Низкая КС недвижимости отпугивает покупателей и арендаторов.

Если оценка гаража произведена неверно, то необходимо:

  • провести независимую процедуру определения КС;
  • подать в Росреестр заявление с приложенным к нему актом независимой оценки и потребовать изменения информации в ЕГРП касательно объекта недвижимости.

Заявление принимается на рассмотрение в органы Росреестра и содержащееся в нем требование в большинстве случаев удовлетворяется после проверки.

Немотивированный (без объяснения причин) отказ изменить КС гаража служит основанием для обращения в суд по месту жительства.

Как составить договор на аренду гаража между физическими лицами? Узнайте тут.

Должен ли пенсионер платить налог за гараж? Читайте далее.

Один раз в три года имущество переоценивается, а информация о новой стоимости включается в базу данных Кадастровой палаты и органов Росреестра.

Поэтому обращение в судебные органы не всегда является необходимой мерой.

Провести процедуру оценки гаража несложно и это не займет много времени. Нужно определить цель оценивания объекта и обратиться за помощью к специалистам.

Видео: «Регистрация прав на гаражный бокс»

Оценка гаража

Не смотря на то, что на первый взгляд между квартирой и гаражом мало общего, с точки зрения проведения оценки стоимости эти два типа недвижимости очень похожи. Ведь гараж зачастую выполняет не только функцию хранения автомобиля, но и служит функциональным “продолжением” квартиры – фактически отдельно расположенной универсальной кладовкой.

Сколько стоит оценка гаража

Как и в случае с проведением оценки имущества всех других типов, на стоимость наших услуг по определению стоимости гаража в первую очередь влияет цель, с которой проводится оценка. (Рекомендуем прочитать статью «Какая разница, для чего нужна экспертная оценка»).

  • Оценка стоимости гаража для дарения ближайшему родственнику – 700 грн, срок выполнения – 1 день (без регистрации отчета об оценке в базе данных Фонда государственного имущества). О том, нужна ли регистрация в Вашем конкретном случае необходимо узнавать у того нотариуса, который будет оформлять договор дарения, поскольку некоторые нотариусы эту регистрацию требуют, а некоторые говорят, что она не нужна. Дополнительную информацию о том, что такое регистрация в базе ФГИУ можно получить в статье: «Какая разница между оценкой для продажи и оценкой для дарения»).
  • Оценка гаража в Киеве для продажи или мены – (с регистрацией оценки в базе данных ФГИУ). Временно не выполняем!
  • Определение стоимости гаража для предъявления в суде – от 700 грн. Стоимость нашей работы зависит от того, где расположен гараж и нужно ли нашим оценщикам выезжать на его осмотр. Дело в том, что не во всех случаях проведения оценки для суда необходим выезд специалиста на объект. Если Вам необходимо оценить гараж или паркинг для предъявления в суде, – пожалуйста, звоните!

Сколько стоит гараж?

В большинстве случаев оценка стоимости недвижимости производится с применением сравнительного подхода. Логика данного метода заключается в том, что оцениваемый гараж стоит примерно столько же, за сколько продаются на аналогичные боксы или паркинги. При выборе объектов сравнения оценщик гаражей обязательно учитывает следующие факторы:

  1. Местоположение. Главный фактор, который оказывает самое большое влияние на рыночную стоимость недвижимого имущества. (Рекомендуем прочитать статью «Что такое рыночная стоимость»).
  2. Архитектурно-планировочные решения. Для проведения корректных расчетов необходимо проводить сравнение только объектов одного типа, например, нельзя сравнивать подземный паркинг в новом доме с металлическим гаражным боксом в гаражно-строительном кооперативе. К фактору АПР также относится общая площадь, этажность гаража и наличие в нем дополнительных помещения (погреб, яма и тому подобное).
  3. Поправка на торг. Известно, что при проведении оценки недвижимости оценщики используют поправку «на торг». Эта поправка учитывает то, что при реальной продаже от заявленной цены нужно вычесть размер скидки (торга), который продавец согласится уступить в процессе переговоров с покупателем. Общепринятая величина поправки на торг составляет 10%.

К сожалению, иногда случаются ситуации, когда оценочная стоимость оказывается выше реальной цены, по которой происходит сделка. Что делать в такой ситуации можно узнать, прочитав наш материал: «Что делать, если стоимость, которую определил оценщик, выше или ниже реальной цены сделки»).

Мы проводим оценку недвижимости (в частности оценку гаражей и оценку квартир) на основании разрешительных документов, фото которых представлены в разделе «Оценочная компания».

Экспертная оценка стоимости гаража

К оценке стоимости гаража прибегают в случаях:

  • перед осуществлением купли – продажи гаража;
  • перед оформлением дарения, наследства или раздела имущества;
  • перед оформлением страхования, или оформлением залога в банке.

При обращении в независимую лицензированную экспертную организацию, необходимо представить следующие документы:

  1. Заявление владельца гаража с указанием цели оценки;
  2. Документы на право владения гаражом и земельным участком под ним;
  3. Паспорт владельца гаража, или его доверенного лица, которому доверено производить продажу;
  4. Квитанцию об обязательной оплате государственной пошлины;
  5. Кадастровую выписку на гараж и справку о его кадастровой стоимости;
  6. Технический паспорт.

После подачи заявления, для осмотра гаража прибудет эксперт, который составит описание гаража, выполнит его измерения и проведет необходимое фотографирование. Оценочная стоимость гаража будет выполнена на основании сравнительного анализа стоимости аналогичных гаражей.

Факторы, которые влияют на стоимость гаража

  1. Месторасположение гаража оказывает решающее значение на его стоимость. Мало кого из владельцев автомобилей заинтересуют неохраняемые гаражи на окраине города, где оставить свои автомобили могут только самые отчаянные хозяева. Наибольшей стоимостью пользуются гаражи в центре города, особенно когда такие гаражи оформлены в охраняемый гаражный кооператив с оформленной выделенной землей.
  2. Наличие в гараже коммунальных услуг, таких как электричество и отопление. Такие гаражи стоят на порядок выше гаражей без удобств.
  3. Материалы, из которых построен гараж, а также внутреннее состояние гаража оказывают на его стоимость большое значение, например, гараж, выполненный из оштукатуренных бетонных плит, будет стоить дороже гаража из красного неоштукатуренного кирпича. Гараж с перекрытием из пустотелых плит стоит значительно дороже гаража, перекрытие которого выполнено из деревянных досок, а гараж с металлическими воротами дороже гаража с воротами деревянными.
  4. Внутреннее обустройство гаража также оказывает влияние на его стоимость, например стоимость гаража, возрастает при наличии в гараже смотровой ямы или технической комнаты в подвале, площадь которой может равняться площади самого гаража.
  5. Немалое влияние на стоимость гаража оказывают его размеры, если они позволяют организовать стояку высокого джипа или микроавтобуса.
  6. В стоимости гаража учитывается его оконченное документальное оформление, хотя часто гаражи покупаются не до конца оформленные, а уже потом производится их оформление.

Сравнительная оценка гаража производится методом сравнения стоимости аналогичных гаражей в аналогичном районе. Во внимание эксперта по оценке принимается стоимость самого дорогого предложения на продажу гаража и минимальная стоимость продажи. Это так называемый диапазон цен продажи гаража, который уточняется всеми дополнительными факторами перечисленными выше.

Кроме сравнительной оценки может производиться доходный анализ стоимости гаража, когда за основу берется прибыль, которая будет получена в результате сдачи гаража внаем, и стоимость постройки гаража. Главным критерием в таком случае будет размер прибыли, который владелец гаража захочет получить за определенное время.

Статья написана по материалам сайтов: otherreferats.allbest.ru, vlocenka.ru, urpravo24.ru, realexpert.ua, gorexpert.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector