+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем

Новая редакция Ст. 678 ГК РФ

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Комментарий к Ст. 678 ГК РФ

1. Пределы использования жилого помещения по договору социального найма расширены нормой ст. 17 ЖК, которая допускает использование жилого помещения не только для проживания, но и для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает ничьих прав и требований к жилым помещениям. Размещение в жилых помещениях промышленных производств запрещено.

2. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче, а также поддерживать надлежащее состояние жилого помещения: соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования; принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и находящегося в нем оборудования (п. 10 Правил пользования жилыми помещениями 2006 г.).

3. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК). Под реконструкцией понимается объединение помещений.

4. Безусловной обязанностью нанимателя по договору социального найма (ст. 67 ЖК) является также проведение текущего ремонта жилого помещения. Кроме того, в его обязанности входит информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Другой комментарий к Ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации

Основное и главное право нанимателя — право владения и пользования предоставленным жильем. В комментируемой статье подчеркивается необходимость использования жилого помещения строго по назначению. Кроме того, наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

О переустройстве (перепланировке) говорится в гл. 4 ЖК. В частности, согласно ч. 1 ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, тогда как согласно ч. 2 ст. 25 ЖК перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут проводиться только с письменного разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Если против перепланировки и переоборудования возражают остальные соседи, заинтересованное лицо может обратиться по этому вопросу с иском в суд. Суд при рассмотрении иска исходит из того, что жилищные условия одного собственника не могут быть улучшены за счет ухудшения жилищных условий других собственников. Например, если при ремонте квартиры собственник увеличил занимаемое помещение за счет коридора общего пользования путем перестановки перегородки, в результате чего остальные соседи лишились части коридора, суд обяжет его установить перегородку на прежнее место.

Пленум ВС РФ в Постановлении от 26 декабря 1984 г. N 5 указал на то, что, разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений, следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя (ст. 84 ЖК РСФСР) и как наиболее целесообразно переустроить указанные помещения, для чего необходимо в соответствии с ч. 2 ст. 42 ГПК РСФСР привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства. Если такой спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст. 209 ГК принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В комментируемой статье также говорится об обязанности нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Ремонт, переустройство и перепланировка жилого помещения

Сохранение жилого помещения в надлежащем состоянии является обязанностью ряда лиц:

– собственника жилого помещения;

– наймодателя жилого помещения;

– нанимателя жилого помещения.

Один из способов выполнения такой обязанности – проведение ремонта помещения. Однако качество помещения может быть не только сохранено, но и улучшено путем повышения уровня его благоустроенности. Достигается это за счет видоизменения его в результате переустройства. При этом применяются два способа переустройства: перепланировка и переоборудование жилого помещения.

Рассмотрим изложенные положения более подробно.

Обязанность наймодателя своевременно производить ремонт жилых домов предусмотрена ст. 65 ЖК РФ. Осуществляя эту обязанность, он выполняет свой долг одновременно и перед государством (поскольку сохраняет жилой дом), и перед нанимателем (создает ему условия для проживания).

Решение о необходимости проведения ремонта принимается наймодателем в результате осмотра жилого помещения. Известно, что восстановление жилого помещения происходит с помощью ремонта, который бывает двух видов: капитальный и текущий. Они различаются по объему и источникам финансирования. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт. Проводится он за счет средств, предназначенных на простое воспроизводство. Его цель – ликвидация или уменьшение физического и морального износа. Ремонт для устранения физического износа состоит в восстановлении износившихся конструкций здания, устранении неисправности в трубах водопровода, восстановлении целостности крыши дома, замене дверей, окон, полов дома. Может производиться капитальный ремонт как всего здания, так и отдельных его частей: секций, этажей (выборочный ремонт).

Моральный износ жилого помещения состоит в несоответствии архитектурно-планировочных и конструкторских качеств, уровня внутреннего благоустройства и инженерного оборудования современному стандарту жилища и изменившимся требованиям населения. Установлено, что моральный износ жилого помещения наступает раньше физического износа и на устранение его затрачивается до 35% средств, выделяемых на капитальный ремонт жилищного фонда. Ликвидация морального износа жилых домов осуществляется, в частности, путем перепланировки помещения в коммунальных квартирах в квартиры для одной семьи. Финансирование затрат на ремонт муниципального жилищного фонда осуществляется за счет средств жилищно-эксплуатационных организаций либо государственного бюджета. Ремонт ведомственного жилищного фонда производится за счет средств соответствующей организации, а ремонт жилых помещений частного жилищного фонда – за счет владельцев этого фонда.

Право на осуществление ремонта предоставляется застройщику либо физическому лицу, пользующемуся жилым помещением, которое ему предоставлено. Ремонт проводится на основании разрешения, выдаваемого местной администрацией в течение одного месяца с момента обращения.

Наймодатель, производящий капитальный ремонт, обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время ремонта, если ремонт не может быть сделан без выселения жильцов. Во время капитального ремонта могут быть проведены следующие работы: замена дверей, оконных рам, полов, кухонных плит, отопительных печей, санитарно-технического оборудования (за исключением случаев преждевременного их выхода из строя по вине жильцов) [1] .

Обязанность нанимателя производить ремонт нанимаемого им жилого помещения установлена в ст. 67 ЖК РФ и в ст. 678 ГК РФ. Но эти нормы предусматривают лишь текущий ремонт, если условием договора о найме жилого помещения не предусмотрено иное. Такой ремонт должен осуществляться по мере необходимости, а также в случае освобождения жильцом жилого помещения.

Текущий ремонт включает в себя побелку стен и потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску подоконников, оконных рам, дверей, вставку стекол в окна и двери. Этот вид ремонта производится в порядке, определяемом не только законодательством, но и договором найма жилого помещения.

Возможность видоизменять жилое помещение предусмотрена ст. 25–29 ЖК РФ. Это право дается собственникам жилых помещений. Ранее это право было распространено в законах и подзаконных актах и на граждан – нанимателей жилых помещений. Примером такого подзаконного акта является распоряжение мэра г. Москвы от 31 июля 1996 г. № 166/1-РМ Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировок в жилых домах г. Москвы». Такие акты требуют обязательного согласования перепланировки с межведомственной комиссией и ужесточают ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений.

К достоинствам ЖК РФ можно отнести регулирование федеральным законом основных решений по переустройству и перепланировке жилых помещений. Впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений (ст. 25 ЖК РФ):

а) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

б) перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Данные положения означают, что любые перечисленные действия, не требующие изменений в техническом паспорте, не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого помещения.

Технический паспорт жилого помещения – это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям (п. 5 ст. 19 ЖК РФ). Имеются в виду санитарные и технические правила и нормы, а также иные требования законодательства.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В Москве органом, осуществляющим функции согласования переустройства или (и) перепланирования, является Мосжилинспекция (п. 2 постановления Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений на территории города Москвы».

Условия и порядок переустройства и перепланировки изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 [2] .

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или управомоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения данного жилого помещения предоставляет (п. 2 ст. 26 ЖК РФ):

а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

б) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

в) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

г) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

д) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

Это интересно:  В чем заключается суть программы ипотечного субсидирования от застройщика

е) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом перечне, документы. При этом заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со дня представления заявителем необходимых документов.

В случае принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий это решение документ, который составляется по форме, определяемой Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, предоставляющегося заявителем на согласование.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях (п. 1 ст. 27 ЖК РФ):

а) непредоставления полного комплекта документов, приведенных в перечне, указанном выше;

б) представления документов в ненадлежащий орган;

в) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения:

– должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные п. 1 ст. 27 ЖК РФ;

– выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (п. 3 ст. 27 ЖК РФ).

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).

В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.

Самовольное переустройство и (или) перепланировка жилых помещений означает такое переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного управомоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования (п. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Согласно ст. 29 ЖК РФ такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Собственник или наниматель жилого помещения (по договору социального найма), который самовольно его переоборудовал или перепланировал, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (п. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд в соответствии с п. 5 ст. 29 ЖК РФ по иску этого органа принимает решение:

а) в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от его продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если новый собственник или собственник-наймодатель по расторгнутому договору социального найма переоборудованного и (или) перепланированного жилого помещения не привели его в установленный срок в прежнее состояние, то орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения жилого помещения в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в вышеуказанном порядке.

Форма заявления гражданина о о переустройстве и перепланировке утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 [3] .

  • [1] См.: Никифорова E. Н. Капитальный ремонт // Жилищное право. 2009. № 2. С. 83.
  • [2] Подробнее см.: Астапова Т. Ю., Баранов В. А., Гущин В. В. Жилищное право Российской Федерации. М.: Норма, 2009. С. 47–51.
  • [3] Подробнее см.: Гущин В. В., Курганова Л. С. Перепланировка и переустройство жилого помещения // Жилищное право. 2006. № 4. С. 13–16; Карпухин Г. В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Жилищное право. 2009. N° 5. С. 96.

Понятие, условия и цель переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

И.О. КЛИМЕНКО,
соискатель НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы

Одной из возможностей улучшения жилищных условий любого гражданина, в том числе нанимателя по договору социального найма, является переустройство, перепланировка или реконструкция предоставленного ему жилого помещения. Однако в связи с тем, что действующим гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации не урегулированы достаточно четко понятия переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения, а также условия и цели проведения перечисленных работ, отсутствуют полноценные гарантии защиты прав и законных интересов граждан, осуществляющих эти работы, а также других граждан, проживающих в доме. В регулировании этих отношений ГК РФ и ЖК РФ заложена возможность неоднозначного понимания рассматриваемых понятий.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. При этом ст. 678 — единственная статья в ГК РФ, регулирующая отношения по переустройству и реконструкции жилого помещения.
Регулированию общих положений переустройства и перепланировки жилого помещения посвящена глава 4 ЖК РФ. В ст. 25 ЖК РФ содержатся такие понятия, как «переустройство жилого помещения» и «перепланировка жилого помещения». Положения указанной главы распространяются на нанимателя жилого помещения, предоставленного как по договору социального найма, так и по договору коммерческого найма, а также на собственника жилого помещения (п. 2 ст. 26 ЖК РФ).
Таким образом, в ГК РФ и ЖК РФ наблюдается явно выраженное терминологическое несоответствие. В юридической литературе некоторые ученые указывают на данное обстоятельство, ограничиваясь, однако, в своих комментариях констатацией выявленного факта[1]. Авторы не вносят предложений по изменению ситуации с указанным несоответствием, хотя это несоответствие носит, на наш взгляд, принципиальный характер.
Закрепление в ст. 678 ГК РФ понятия «реконструкция» создает следующую коллизию: не ясно, употребляет ли законодатель термин «реконструкция» в качестве синонима термина «перепланировка», либо под реконструкцией подразумеваются какие-либо другие работы.
Для разрешения выявленного несоответствия обратимся к определениям понятий «реконструкция» и «перепланировка». Анализ п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГСК РФ), п. 5.3 Ведомственных строительных норм (ВСН 58-88/р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденных приказом Госкомархитектуры и градостроительства при Госстрое СССР от 23.11.1988, а также ст. 16 Ведомственных строительных норм (ВСН 61-89/р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденных приказом Госкомархитектуры и градостроительства при Госстрое СССР от 26.12.1989, позволяет констатировать, что реконструкция объекта включает в себя следующие работы:
1) изменение планировки помещений (отметим, что в данном случае имеется в виду понятие «перепланировка», поскольку под этим термином понимается именно изменение планировки помещения[2];
2) изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема);
3) замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования современными, более надежными и эффективными, улучшающими эксплуатационные показатели объекта;
4) изменение функционального назначения объекта.
Из ч. 2 ст. 25 ЖК РФ следует, что перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Проанализировав понятия «реконструкция» и «перепланировка», закрепленные в ЖК РФ, ГСК РФ и иных нормативных документах, надлежит констатировать следующее: понятие «реконструкция» связано с изменением основных технико-экономических показателей объекта, в том числе с изменением его площади и функционального назначения, а понятие «перепланировка» включает в себя лишь изменение пространственных характеристик (конфигурации) в пределах площади помещения без изменения его назначения.
На основании изложенного полагаем необходимым сделать следующие выводы: 1) критериями отличия реконструкции от перепланировки являются объем и характер работ, производимых в отношении конкретного объекта; 2) по сравнению с перепланировкой реконструкция является более широким по своему содержанию понятием, включающим в том числе работы по изменению площади жилого помещения и его назначения; 3) перепланировку объекта можно рассматривать в качестве разновидности (части) реконструкции объекта.
Следует подчеркнуть, что при реконструкции жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель не должен производить работы, изменяющие функциональное назначение жилого помещения, поскольку из ч. 1 ст. 60 ЖК РФ следует, что жилое помещение по данному договору предоставляется нанимателю исключительно для проживания в нем.
По сравнению с перепланировкой, реконструкция включает в себя комплекс разнообразных ремонтных работ и предоставляет гражданам более широкий круг возможностей по изменению объектов, в том числе жилых помещений, виды которых закреплены в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ. Особо отметим, что термин «реконструкция», помимо ст. 678 ГК РФ, содержится также в статьях 85 и 88 ЖК РФ и п. 1.6 действующих Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170.
Таким образом, понятие «реконструкция» используется и гражданским, и жилищным законодательством Российской Федерации для обозначения целого комплекса разнообразных ремонтных работ, причем данное понятие включает как составную часть и перепланировку. При этом понятие «перепланировка» должно быть сохранено в действующем законодательстве Российской Федерации как самостоятельная разновидность реконструкции.
В целях устранения терминологического и смыслового несоответствия в ГК РФ и ЖК РФ считаем целесообразным, чтобы в законодательстве содержались все три понятия: переустройство, перепланировка и реконструкция. Для этого предлагается в главу 4 ЖК РФ ввести термин «реконструкция» и в ч. 3 ст. 25 ЖК РФ сформулировать данное понятие следующим образом: реконструкция жилого помещения представляет собой изменение его планировки, параметров, частей (высоты, площади, объема); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования современными, более надежными и эффективными, улучшающими эксплуатационные показатели жилого помещения; изменение его функционального назначения. При этом предлагаем ст. 678 ГК РФ дополнить и включить в нее термин «перепланировка».
Теперь сопоставим понятия «переустройство жилого помещения» и «перепланировка жилого помещения». В связи с тем что в ГК РФ их определение не дано, обратимся к ЖК РФ, в котором содержатся названные дефиниции, и к соответствующим положениям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Сравнительный анализ частей 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ и п. 1.7.1 указанных Правил показывает, что в Правилах представлен более подробный (хотя и примерный), по сравнению с ЖК РФ, перечень действий (работ), которые входят в понятия «переустройство» и «перепланировка». Это позволяет сделать вывод, что в определение понятия «переустройство» законодателем включены лишь некоторые виды ремонтных работ (установка, замена, перенос инженерных сетей и др.), которые правомочен производить гражданин, а понятие «перепланировка» вообще не конкретизировано.
В настоящее время в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда разрабатываются нормативные документы различного назначения[3], данные Правила учитываются судами при рассмотрении дел, связанных с переустройством жилых помещений[4]; указанными Правилами руководствуются государственные жилищные инспекции при проведении инспекционных проверок соблюдения правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда[5].
В связи с тем, что работы по переустройству и перепланировке жилого помещения весьма многообразны, привести исчерпывающий перечень таких работ, равно как и четко определить их характерные признаки, не представляется возможным. Однако, чтобы избежать произвольного толкования названных понятий, считаем необходимым в частях 1 и 2 ст. 25 ЖК РФ указать ссылку на нормативный правовой акт — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, изложив ч. 1 ст. 25 ЖК РФ в следующей редакции: «Переустройство жилого помещения представляет собой работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, определенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения»; ч. 2 ст. 25 ЖК РФ изложить следующим образом: «Перепланировка жилого помещения представляет собой работы, связанные с изменением его конфигурации, определенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда и требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения».
Работы по переустройству, перепланировке, а также реконструкции жилого помещения, в том числе эксплуатируемого по договору социального найма, изменяют потребительские качества жилого помещения. При этом такие работы могут затрагивать права и законные интересы других граждан, в связи с чем возникает вопрос о пределах соблюдения требований законодательства, при которых производство данных работ является правомерным.
В ЖК РФ применительно к переустройству и перепланировке жилого помещения определено, что данные работы проводятся с соблюдением требований законодательства (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Отметим, что о соответствии переустройства и перепланировки жилого помещения требованиям законодательства также указано в п. 3 ч. 2 ст. 26, п. 3 ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 29 ЖК РФ.
Однако в ЖК РФ понятие «требования законодательства» не конкретизируется. Отсутствие конкретизации данных требований, при которых допускается правомерное переустройство, перепланировка, а также реконструкция жилого помещения, с нашей точки зрения, является пробелом в действующем жилищном законодательстве Российской Федерации.
Считаем, что в первую очередь под требованием понимаются условия, обязательные для выполнения[6]. Следовательно, определяя требования законодательства, которым должны соответствовать переустройство, перепланировка и реконструкция жилого помещения, необходимо фактически указать условия, которые должны соблюдаться гражданином (в том числе нанимателем) при производстве данных работ.
В юридической литературе не высказываются предложения по системному определению условий переустройства, перепланировки, реконструкции жилого помещения, в том числе предоставленного по договору социального найма.
Осуществляя переустройство, перепланировку, реконструкцию жилого помещения, наниматель реализует предоставленное ему в рамках договора социального найма право пользования жилым помещением. При этом осуществление любых прав, в том числе рассматриваемых, предполагает наличие определенных пределов их реализации. Считаем, что такие пределы следует определять путем конкретизации системно взаимосвязанных между собой условий, при которых допустимо законное производство указанных работ.
Полагаем, что в систему условий проведения переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения должно входить такое обязательное условие, как безопасность проведения работ. Самовольные переустройство, перепланировка и реконструкция жилого помещения создают угрозу жизни, здоровью, имуществу жителей всего дома, из чего следует, что условия соблюдения требований безопасности при производстве работ заключаются, в частности, в отсутствии нарушений прочности, надежности и сохранности конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого помещения и жилого дома в целом, а также в соблюдении требований пожарной безопасности. Эти условия закреплены в нормативных актах[7] и отражены в судебной практике[8].
В свою очередь требования безопасности соблюдаются при условии проведения работ с учетом действующих строительных норм и правил. Отметим, что некоторые авторы указывают, что работы по переустройству и перепланировке должны соответствовать строительным нормам и правилам[9], но не акцентируют внимание на факте отсутствия данного положения в ЖК РФ, а также на том, что ремонтные работы должны соответствовать именно действующим правилам и нормам[10].
Следующим системным условием при проведении рассматриваемых работ должно быть соблюдение прав и законных интересов лиц, проживающих в доме, на что обращается внимание в юридической литературе[11]. Однако авторы не определяют целесообразность закрепления данного положения в ЖК РФ. По нашему мнению, необходимость закрепления в ЖК РФ названного условия применительно к переустройству, перепланировке и реконструкции жилого помещения основывается на конституционном праве граждан на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). При этом гарантией соблюдения прав и законных интересов граждан со стороны нанимателя, производящего переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, является наличие, во-первых, вынесенного компетентными органами решения о согласовании данных работ и, во-вторых, соответствующего проекта о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (статьи 26 и 29 ЖК РФ). Названное условие проведения ремонтных работ также учитывается в правоприменительной практике[12].
На основании вышеизложенного считаем, что в качестве системно взаимосвязанных условий переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения должны выступать: 1) соблюдение прав и законных интересов граждан, проживающих в доме; 2) учет и соответствие работ действующим строительным правилам и нормам; 3) соблюдение требований безопасности. При этом критерий, объединяющий указанные элементы в рамках представленной нами системы, совпадет с целью, которая должна достигаться в результате применения этих системных условий, — это благоустройство жилого помещения (в том числе и жилого дома в целом), улучшение качества проживания в нем.
По нашему мнению, указанные условия являются базовыми, но их перечень не исчерпывающий. При переустройстве, перепланировке и реконструкции жилого помещения также должны соблюдаться и иные требования законодательства (условия, при которых допустимо законное производство данных работ), например, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования, соблюдение которых также будет способствовать благоустройству жилого помещения.
Отметим, что в рамках регулирования работ по переустройству, перепланировке, реконструкции жилого помещения законодателем не определена цель благоустройства жилого помещения, что, на наш взгляд, также является недостатком действующего ЖК РФ. Однако в юридической литературе ученые применительно к переустройству и перепланировке жилого помещения отмечают, что данные работы должны проводиться именно с целью благоустройства[13]. При этом в работах авторов отсутствуют предложения по закреплению данной цели в ЖК РФ.
По нашему мнению, благоустройство необходимо выделить в качестве цели переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения (в том числе используемого по договору социального найма), которой должны руководствоваться граждане при проведении данных работ. В рамках ранее действовавшего жилищного законодательства, принимая во внимание действие ст. 84 ЖК РСФСР, суды на практике придерживались позиции, что переустройство и перепланировка жилых помещений могут производиться только в целях благоустройства квартиры[14].
В настоящее время в ЖК РФ цели переустройства, перепланировки и реконструкции жилых помещений нормативно не ограничены. При этом отсутствуют гарантии того, что, проявляя волю при осуществлении данных мероприятий, граждане (в том числе наниматели) будут руководствоваться именно целью благоустройства жилья, не нарушая тем самым прав и законных интересов других граждан.
Несмотря на то, что в ЖК РФ нет упоминаний о благоустройстве как о цели проведения вышеназванных работ, данная цель закреплена иными нормативными актами[15], а также учитывается в правоприменительной практике[16].
С учетом определенных выше системно взаимосвязанных условий и цели переустройства, перепланировки и реконструкции жилого помещения предлагаем ч. 1 ст. 26 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Переустройство, перепланировка, а также реконструкция жилого помещения проводятся при условии соблюдения прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме, действующих строительных норм и правил, а также требований безопасности, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, с целью благоустройства жилого помещения».
Законодательная конкретизация понятий «переустройство жилого помещения» и «перепланировка жилого помещения», а также определение и закрепление понятия «реконструкция», выделение системы условий и цели производства данных работ позволит гарантировать защиту прав и законных интересов граждан, производящих данные работы, а также других граждан, проживающих в жилом доме, обеспечить комфортность и безопасность проживания граждан в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма, а также в жилых помещениях, права на которые возникли у граждан по каким-либо иным основаниям.

Это интересно:  Что нельзя ввозить в Россию из других стран?

Ст. 678 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения.

Каково целевое предназначение жилого помещения?

В Гражданском(ГК РФ) и в Жилищном(ЖК РФ) кодексах сказано, что жилые помещения используются для проживания людей. В ст 678 ГК РФ содержится требование, согласно которому наниматель вправе использовать переданное ему по договору коммерческого найма помещение только для того, чтобы в нём проживать.

Расположение в жилых помещениях каких-либо производств, предприятий или организаций по закону не допустимо.И хотя целевое назначение сдаваемых в наём жилых помещений ГК РФ закрепляет чётко (только проживание), порядок пользования такими помещениями он подробно не регламентирует.

А вот ЖК РФ допускает использование жилого помещение для занятий индивидуальной предпринимательской или иной профессиональной деятельностью. Но для этого должны быть соблюдены два условия:

  • занимающееся такой деятельностью лицо должно проживать в этом помещении на законном основании (по праву собственника или нанимателя);
  • использование помещения для такой деятельности не должно нарушать интересов других граждан и требований, установленных для жилых помещений ЖК РФ.

Итак, норма ст 678 ГК РФ, запрещающая использование имущества, находящегося во владении гражданина по договору коммерческого найма, в иных целях, чем проживание, вступает в противоречие с Жилищным кодексом. Получается, что целевое предназначение жилого помещения в рамках коммерческого найма — только проживание, тогда как в рамках права собственности, например, оно расширяется за счёт использования помещения для профессиональной деятельности.

Имеет ли право наниматель использовать помещение для занятий своей профессиональной деятельностью в рамках договора коммерческого найма?

Норма ст 678 ГК РФ является императивной (обязательной), то есть не может изменяться договором между сторонами. Она не допускает использование жилого помещения в целях, отличных от цели проживания. Вступая в противоречие с нормой ст 17 ЖК РФ, она ограничивает право нанимателя осуществлять профессиональную или предпринимательскую деятельность, совместимую с проживанием.

Так как в нормах, регулирующих права собственника жилья и права гражданина на помещения по социальному найму, нет такого запрета, то собственники помещений и социальные наниматели могут опираться на жилищное законодательство. Они могут совместить проживание со своей профессиональной деятельностью.

Это интересно:  Как заказать и получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости на дом?

При коммерческом найме такое совмещение прямо запрещено ст 678 ГК РФ. Поэтому наниматель, желающий заняться малым личным предпринимательством или иной профессиональной деятельностью, не выходя из дома, даже с согласия наймодателя, не имеет права этого делать.

Юристы отмечают, что содержание в ГК РФ такого запрета в определенной степени ущемляет права нанимателя по договору коммерческого найма. Получается, что у нанимателя по договору социального найма есть право на альтернативное использование жилого помещения, а в коммерческом найме оно запрещено. Это, по мнению некоторых аналитиков, не соответствует принципу равенства прав граждан, а, значит, и противоречит Конституции.

Перепланировка и реконструкция жилого помещения нанимателем — это одно и то же?

Ст 678 ГК РФ закрепляет правило, по которому наниматель не должен проводить переустройство и (или) реконструкцию помещения без согласия наймодателя (собственника).В ЖК РФ термин “реконструкция” не используется. Вместо него употребляется слово “перепланировка”. Можно было бы подумать, что эти слова — синонимы, однако это не так.Реконструкция — технический термин. Его понятие даётся в Градостроительном кодексе РФ. Под ней понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и их технического обеспечения. Такие, например, как изменение площади помещения.

Так, работы, производимые нанимателем помещения в целях изменения его площади (к примеру, пристройка лоджии или веранды), требующие внесения изменений в тех. паспорт жилого помещения, по факту будут являться реконструкцией. И, если они произведены нанимателем самовольно (без разрешения административных органов), то сохранить их, в отличие от самовольной перепланировки, не получится.

Перепланировка не затрагивает изменения площади жилого помещения и может быть сохранена, даже если она произведена без нужного разрешения, на основании ст 29 ЖК РФ.

Понятие “перепланировка” по отношению к норме ГК РФ скорее синоним слова “переустройство”, а не слова “реконструкция”. Ни то, ни другое не допустимо без разрешения наймодателя.

Переустройство и перепланировка жилого помещения (стр. 1 из 4)

Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции

Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение

Отказ в согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения, их последствия

Список использованной литературы

В настоящий момент сложилась удручающая ситуация с перепланировкой и переустройством квартир в типовых домах. В старых пятиэтажках и многоэтажках изменения видны невооруженным глазом: практически все лоджии и балконы в одном здании выглядят по-разному, да и среди остекленных двух одинаковых не найти — дома смотрят на нас разномастными глазницами. А что же твориться внутри? – Сносятся спроектированные в советские времена встроенные шкафы, дверные проемы расширяются, заменяются арками – и это мелочи, по сравнению с переносом и сносом стеновых панелей, часть из которых являются несущими конструкциями здания. При этом зачастую, сначала производится перепланировка и переустройство, а уже потом люди задумываются о правовом характере совершенных действий.

Настоящая тема: «Переустройство и перепланировка жилого помещения» является, несомненно, актуальной, теоретически и практически значимой.

Целью настоящей работы является определение понятия и сущности переустройства и перепланировки жилого помещения, оснований их проведения и правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройству и перепланировке отведена отдельная глава Жилищного кодекса Российской Федерации, посвященная регламентации отношений, складывающихся в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения. Прежнее законодательство содержало лишь одну статью – ст. 84 ЖК РСФСР, дозволяющую производить переустройство и перепланировку жилого помещения только в целях повышения благоустройства квартиры, с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя, а так же с разрешения местной администрации. Действующее жилищное законодательство исходит, во-первых, из того, что переустройство и (или) перепланировка могут производиться в жилых помещениях независимо от формы собственности и, во-вторых, вне зависимости от цели, достигаемой переустройством и (или) перепланировкой.

Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения. Отличие от реконструкции

Ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации дает легальное определение переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия, он не может быть закрытым, и все множество мероприятий можно условно именовать переоборудованием жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемоего помещения, требования к которому установлены в приложении 11 к инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 04.09.2000). Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд.

Как и в случае с переустройством, норма ч. 2 ст. 25 ЖК РФ дает обобщенное наименование действия перепланировки, являющегося юридически значимым. Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения, которое может иметь место при полной или частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве или ликвидации дверных проемов и т.п. Мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения. Нередки случаи, когда путают понятия «перепланировка», «переустройство» с понятием реконструкция. Последнее содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

2.2 Основания проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, их завершение

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы, и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий.

Согласно с ч. 1 ст. 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка жилых помещений осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления.

Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, в соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

2. Правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемте жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). В качестве правоустанавливающих документов могут выступать: свидетельство пава собственности на жилое помещение, договор купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п.

3. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды, на что требуется наличие согласований соответствующих служб.

4. Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено ст. 19 ЖК РФ. Это – документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.

5. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если

заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма). В соответствии с ч. 1 с 69 ЖК РФ: к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки. Формулировка п. 6 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не в праве требовать предоставления других документов, кроме тех, которые указаны в ч. 2 ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. В журнале Жилищное право № 4 от 2006 в статье «Перепланировка и переустройство жилого помещения» рассмотрен пример: «Собственник представил в орган, осуществляющий согласование, перечень документов, перечисленных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. В свою очередь орган, осуществляющий согласование перепланировки и переустройства, потребовал от собственника нотариально засвидетельствованную копию согласия дочери на эти действия. На это собственник ответил отказом предоставить дополнительные документы, т.к. это не предусмотрено ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Для защиты нарушенных прав собственник может обратиться в прокуратуру по месту нахождения жилого помещения, т.к. требования органа осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки, не законны».

Статья написана по материалам сайтов: gkodeksrf.ru, studme.org, www.sovremennoepravo.ru, ppt.ru, mirznanii.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector