+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Обзор судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены

Утвержден
протокольным решением
Президиума ФАС МО
№ 23 от 23.09.2011 г.

Обзор
судебной практики Федерального арбитражного суда Московского округа
по спорам, связанным с общим имуществом в многоквартирных домах и земельными участками, на которых эти дома расположены.

1. Возложение обязанности по содержанию общего имущества на арендатора не освобождает участников общей долевой собственности от бремени содержания общего имущества многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья (далее — Товарищество) обратилось с иском к одному из собственников помещений в многоквартирном доме о взыскании неосновательного обогащения в виде экономии (сбережения) денежных средств, вследствие уклонения от несения бремени содержания общего имущества.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что ответчик является обладателем права собственности на помещение в жилом многоквартирном доме, а также членом Товарищества. На основании договора аренды указанное помещение передано в пользование третьему лицу. Однако от несения бремени содержания указанного имущества, как его собственник, так и арендатор уклонились. Товарищество полностью оплачивало услуги по отпуску тепловой энергии и подаче горячего водоснабжения, отпуску холодной воды и принятию сточных вод, а также несло расходы по текущему ремонту имущества общего пользования многоквартирного дома, в связи с чем ответчик неосновательно сберег (сэкономил) за счет истца денежные средства.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что понесенные Товариществом расходы по содержанию многоквартирного дома подлежат возмещению не собственником помещений, а арендатором указанных помещений.

Постановлением арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда отменено, иск удовлетворен.

Суд апелляционной инстанции указал, что обязательство участвовать в уплате платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, возникает непосредственно у участников долевой собственности, а не у временных пользователей, которым имущество передано одним из собственников на основании договора.

Когда один из участников долевой собственности не участвует в содержании общего имущества, а другой участник долевой собственности несет бремя содержания данного имущества сверх своей доли, то в силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ между соответствующими участниками долевой собственности возникает обязательство из неосновательного обогащения.

Суд кассационной инстанции отметил, что по смыслу ст.210 и п.2 ст.616 Гражданского кодекса РФ собственник на основании договора может возложить несение бремени содержания принадлежащего ему имущества на другое лицо.

Вместе с тем возникшее на основании соответствующего договора обязательство будет связывать только стороны данного обязательства, а именно: собственника и лицо, на которое договором возложена обязанность нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества.

Следовательно, неисполнение лицом возложенной на него договором обязанности нести бремя содержания принадлежащего собственнику имущества приведет к возникновению прав требования, связанных с неисполнением условий соответствующего договора, но не приведет к освобождению собственника от исполнения своих обязанностей, вытекающих из ст.249 Гражданского кодека РФ. перед другими участниками долевой собственности.

Суд кассационной инстанции оставил в силе постановление апелляционного суда.

2.Отнесение законом лифтового оборудования к общей долевой собственности домовладельцев не препятствует возможности заключения договора лизинга в отношении данного оборудования.

Управляющая компания обратилось к акционерному обществу о признании недействительным (ничтожным) заключенного сторонами договора лизинга, как несоответствующего ст.666 Гражданского кодекса РФ и ст.3 Федерального закона от 29.10.1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Иск был мотивирован тем, что лифтовое оборудование входит в состав общего имущества многоквартирного дома и принадлежит всем собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности.

В связи с этим, по мнению истца, после установки лифт перестал быть объектом договора лизинга и вошел в состав имущества, принадлежащего собственникам квартир в доме на праве общей долевой собственности.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска было отказано.

Суд указал, что отнесение лифтов к общей долевой собственности домовладельцев не препятствует возможности заключения договора лизинга в отношении данного оборудования.

Суд исходил из того, что соответствующее имущество не изъято из оборота, а также из того, что подобные ограничения отсутствуют в п.1 ст.3 Федерального закона от 29.10.1998г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге), характеризующем объект договора лизинга.

В таком случае сама по себе установка лифта, приобретенного по договору лизинга, в многоквартирном доме не влечет прекращение или недействительность данного договора.

3.Инженерные (тепловые, водопроводные) сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда удовлетворены требования Центра управления домами к Обществу с ограниченной ответственностью о включении в договор пункта следующего содержания: Устройства и сооружения для присоединения абонента к колодцу или камере на наружной сети, а также внутридомовые водопроводные сети за исключением трубы, обеспечивающей водоснабжение жилого дома включая место подсоединения, находятся в хозяйственном ведении и на обслуживании абонента».

Суд указал, что в соответствии с ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ и ст.209 Гражданского кодекса РФ, а также п.п.5 и 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. №481 инженерные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему водоснабжения, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Таким образом, часть водопроводных сетей, посредством которых Общество осуществляет водоснабжение нескольких жилых домов не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений, расположенных в жилом доме.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не является надлежащим ответчиком по иску о признании права общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Жилищно-строительный кооператив обратился с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы, о признании права общей долевой собственности на подвальные нежилые помещения.

Решением арбитражного суда исковые требования были удовлетворены.

Суд сослался на то, что право собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ возникает с момента государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции отменил принятый судебный акт в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управление является органом государственной исполнительной власти, который осуществляет публично-правовую функцию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вследствие чего отношения между истцами и Управлением являются административными (публичными).

Управление не является субъектом материальных правоотношений, связанных с правами и сделками с недвижимостью, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом, регистрирующий орган не участвует в правоотношениях лиц, связанных с приобретением ими прав на объекты недвижимости. В связи с этим по исковому требованию о признании права собственности на недвижимое имущество регистрирующий орган мог быть привлечен к участию в деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Таким образом, суд удовлетворил требование о признании права общей долевой собственности на подвальные нежилые помещения в отношении ненадлежащего ответчика.

5.В силу прямого указания статьи 36 Жилищного кодекса РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое подвальное помещение в жилом доме, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Товарищество собственников жилья обратилось с иском к Департаменту имущества о признании права общей долевой собственности за собственниками многоквартирного жилого дома.

Исковые требования обоснованы соответствием спорных помещений по своим техническим характеристикам помещениям, предназначенным для обслуживания собственников жилого дома.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований было отказано. Ссылаясь на положения ст.36 Жилищного кодекса РФ, суды указали, что согласно технической документации спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала и в связи с этим не относятся к имуществу, на которое возникает право общей долевой собственности.

В силу ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Отказывая в удовлетворении иска, суды указали, что наличие коммуникаций в спорных помещениях, принадлежащих ответчику, само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, поскольку спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала.

В силу прямого указания ст.36 Жилищного кодекса РФ право общей долевой собственности домовладельце возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Суд кассационной инстанции оставил в силе принятые судебные акты.

Это интересно:  Претензия о возврате долгов

6.Право общей долевой собственности на имущество в многоквартирных домах возникает в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ
только тогда, когда это имущество неразрывно связано с системами обеспечения жилых помещений.

Департамент имущества обратился с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и обязании ответчика произвести государственную регистрацию права собственности в отношении указанного недвижимого имущества.

Истец сослался на то, что спорные помещения используются для обслуживания нежилой части многоквартирного дома, в которой размещается и осуществляет административно-хозяйственные функции государственный орган и указанные помещения не используются для обслуживания жилой части многоквартирного дома.

Отказ в регистрации был вызван тем, что помещение, на которое заявлено право собственности, расположено на первом этаже и является помещением электрощитовой и предназначено для обслуживания нескольких помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, регистрация заявленного права противоречит положениям ст.36 Жилищного кодекса РФ.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, были удовлетворены заявленные требования: отказ в совершении регистрационных действий признан не соответствующим положениям п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с неверным выводом ответчика о характере спорного имущества.

Исследовав материалы дела, суды пришли к выводу, что спорное нежилое помещение (электрощитовая) предназначено для обслуживания нежилой части дома.

Суды указали, что, поскольку спорные помещения неразрывно связаны только с системами обеспечения нежилой части дома, на них не возникает право общей долевой собственности в силу ст.290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил в силе принятые судебные акты.

7. По договору аренды арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме приобретается и право пользования общим имуществом в этом доме.

В арбитражный суд обратилось товарищество собственников жилья с иском к юридическому лицу — арендатору нежилых помещений в многоквартирном доме о понуждении заключить договор аренды общего имущества в многоквартирном доме.

Свое требование товарищество обосновало тем, что вход и выход в арендуемое ответчиком помещение осуществляется через помещения, относящиеся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения арбитражным судом апелляционной инстанции, в удовлетворении требования отказано.

Решение мотивировано тем, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение того, что арендатор, пользуясь проходом через помещения общего имущества жильцов, лишает либо нарушает права или законные интересы жильцов.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда, указав следующее. В пункте первом постановления от 23.07.2009г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из изложенного следует, что собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме так же принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Поскольку законом прямо не урегулированы вопросы пользования арендатором помещения в многоквартирном доме имуществом, относящимся к общей собственности в многоквартирном доме, в соответствии с п.1 ст.6 Гражданского кодекса РФ к спорным отношениям полежат применению правила ч.2 ст.61 Жилищного кодекса РФ, согласно которой наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Таким образом, арендатор нежилого помещения в многоквартирном доме вправе пользоваться общим имуществом на основании заключенного им договора аренды нежилого помещения.

8. При рассмотрении спора о праве собственности на подвальные помещения в многоквартирном доме суду необходимо проверить — не относится ли спорное помещение к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В арбитражный суд обратился государственный орган субъекта федерации по управлению имуществом с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности акционерного общества на подвальные помещения в многоквартирном доме и признании права собственности субъекта федерации на спорные помещения.

Решением арбитражного суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Арбитражный суд кассационной инстанции отменил все принятые по делу судебные акты и передал дело на новое рассмотрение, указав следующее.

Судами установлено, что спорные помещения являются подвалом многоквартирного дома.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то на него возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Из изложенного следует, что вывод о нахождении подвального помещения в многоквартирном доме в собственности субъекта федерации невозможен без проверки наличия у спорного помещения признаков имущества, находящегося в общей долевой собственности. Данные обстоятельства судом не выяснялись, следовательно, решение принято по неполно установленным обстоятельствам, имеющим значение для дела.

9. При обращении с иском о признании права общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме бремя доказывания соответствия спорного имущества признакам, по которым оно относится к общему имуществу многоквартирного дома, лежит на истце.

Товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу о признании недействительной регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения, находящиеся в жилом многоквартирном доме и признании права общей долевой собственности на спорные объекты.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении иска отказано.

Судами установлено, что спорные помещения не участвуют в обслуживании одного и более помещений в многоквартирном доме, данные помещения служат лишь для обеспечения нежилых помещений, принадлежащих ответчику.

Суд кассационной инстанции оставил принятые по делу судебные акты без изменения, указав следующее.

Исходя из распределения бремени доказывания, установленного в ст.65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, именно истец, как лицо, полагающее, что спорные помещения относятся к общей собственности домовладельцев, должен был представить подобные доказательства, либо ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.

Истец своим правом заявить ходатайство о проведении экспертизы не воспользовался.

В силу ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Поскольку истец не доказал, что спорное имущество по функциональному назначению относится к имуществу, предназначенному для обслуживания более одного помещения в жилом доме, оснований для удовлетворения его требовании не имелось.

10. Право общей долевой собственности в соответствии с положениями ст.36 ЖК РФ возникает только на земельный участок, который поставлен на кадастровый учет и границы которого определены в предусмотренном законом порядке.

Жилищно-строительный кооператив обратился с заявлением о признании права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме на земельный участок.

В обоснование заявленных требований кооператив сослался на то, что данный земельный участок используется для обслуживания многоквартирного дома.

Решением Арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у кооператива прав на земельные участки под многоквартирными домами, придомовые территории.

При этом суды отметили, что кооперативу был выделен один земельный участок для строительства на нем многоэтажных жилых домов, размер и границы данного земельного участка не конкретизированы. После ввода домов в эксплуатацию иных распорядительных документов в отношении данного земельного участка не издавалось.

Суды установили, что формирование земельного участка под многоквартирными домами в предусмотренном законом порядке не проводилось, а кадастровый учет проводился в отношении земельного участка, выделенного под строительство, а не под эксплуатацию домов.

В связи с этим суды пришли к выводу, что право общей собственности на земельный участок на основании положений ст.36 Жилищного кодекса РФ не возникло.

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ

Юрист Умеренков Олег Николаевич

ПОЛУЧИТЕ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЮРИСТА ПО ТЕЛЕФОНУ

ВАС РФ О праве собственности на подвальные помещения в многоквартирном доме

Товарищество собственников жилья «ТСЖ на Фадеева» (далее — ТСЖ) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее — департамент) о признании и восстановлении без определения долей права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на все нежилые подвальные помещения дома, определенные экспликациями БТИ (с указанием количественных, качественных, технических характеристик помещений), а также о признании отсутствующим права собственности города Москвы на указанные помещения (далее также — спорные помещения).

Заявляя указанные требования, ТСЖ исходило из того, что в подвальных помещениях размещено оборудование (инженерные коммуникации), предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, в связи с чем данные помещения не являются самостоятельными и, следовательно, относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).

При рассмотрении настоящего дела перед судами возник вопрос о правовом режиме подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме.

Вопрос об обстоятельствах, позволяющих распространить режим общей долевой собственности на подвальные помещения многоквартирного жилого дома или препятствующих такому распространению

Исходя из положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, различное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (оборудование), обслуживающие более одного помещения в данном доме (технические подвалы).

Однако не все подвальные помещения (включая те, в которых размещены инженерные коммуникации и оборудование) являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и могут принадлежать домовладельцам на праве общей долевой собственности. Если подвальные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, право общей долевой собственности у домовладельцев возникнуть не может, так как правовой режим данных помещений как объектов гражданских прав отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. На данное обстоятельство неоднократно указывал Конституционный Суд РФ в Определениях от 19.05.2009 N 489-О-О, от 24.02.2011 N 137-О-О, от 24.09.2012 N 1605-О.

Это интересно:  Переустройство и перепланировка жилого помещения: порядок согласования

Согласно позиции Президиума ВАС РФ указанный правовой режим должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не возникло (и не может возникнуть), если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

Право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз — в момент приватизации первого помещения в доме.

В Постановлении N 13391/09 Президиум ВАС РФ также обратил внимание на то, что для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку такие коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, которые уже выделены для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

Аналогичный подход к рассматриваемому вопросу был изложен Президиумом ВАС РФ в рассматриваемом Постановлении (см. правовую позицию Президиума ВАС РФ по данному вопросу).

Выводы судов нижестоящих инстанций и коллегии судей ВАС РФ

Суд первой инстанции своим решением отказал ТСЖ в удовлетворении заявленных требований. При этом суд исходил из того, что спорные помещения по своим характеристикам не могут быть отнесены к общему имуществу жилого дома, право общей долевой собственности на которое возникает у собственников помещений жилого дома в силу закона (ст. 290 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции с позицией суда первой инстанции согласился.

Суд кассационной инстанции принятые по данному делу акты нижестоящих судов оставил без изменения. При этом суд указал, что, несмотря на наличие протокола, подтверждающего полномочия ТСЖ на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения, ТСЖ в данном случае не может быть признано надлежащим истцом. Данный вывод суд обосновал тем, что в силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано представлять законные интересы домовладельцев, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Департамент же является не третьим лицом, а собственником части неприватизированных жилых помещений в здании, в связи с чем спор должен рассматриваться только с участием самих собственников.

Коллегия судей ВАС РФ обратила внимание, что судами трех инстанций не был исследован вопрос о том, может ли ТСЖ при наличии протокола, подтверждающего его полномочия на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности, требовать в интересах жильцов признания такого права на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на него зарегистрировано за одним из собственников, которому принадлежит и часть жилых помещений в доме.

Отметим, что в рассматриваемом Постановлении данный вопрос развития не получил.

Обращаем внимание, что определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций оставил без изменения, а заявление ТСЖ — без удовлетворения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию.

Президиум ВАС РФ напомнил, что для решения вопроса об отнесении подвальных помещений к общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме в первую очередь необходимо установить правовой режим данных помещений, который должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Соответствующая правовая позиция по данному вопросу была ранее сформулирована в Постановлении N 13391/09.

Применительно к рассматриваемому спору Президиум ВАС РФ указал, что право общей долевой собственности домовладельцев на подвальные помещения не может возникнуть в случае, если:

— судом установлено, что на дату приватизации первой квартиры в жилом доме (и ранее) подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (к примеру, для сдачи в аренду под нужды различных организаций, для научно-исследовательских, административных целей), и фактически не использовались домовладельцами в качестве общего имущества;

— подвальные помещения (состоящие из кабинетов, подсобных помещений, санузлов) имеют изолированные выходы и не связаны с другими помещениями дома, выделены капитальными стенами, находящимися в подвале дома с момента его постройки.

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

В силу п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 N 52 «О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам» это указывает на придание приведенной правовой позиции Президиума ВАС РФ обратной силы.

В связи с этим рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ является основанием для пересмотра судебных актов по новы м обстоятельствам.

Можно ли оформить подвал МКД в собственность управляющей компании

Достаточно часто у управляющей организации возникает желание использовать хорошие подвальные помещения в МКД под собственные нужды. Во многих подвалах располагаются подсобные помещения для дворников, уборщиц, хранения инвентаря. В некоторых — даже офисы УО. В данной статье попытаемся разработать порядок действий управляющей организации, для того, чтобы в рамках закона пользоваться подвальным помещением.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как показывает практика, подобные иски удовлетворяют с большей вероятностью, если в отчуждаемых помещениях проходят какие-либо инженерные коммуникации.

Обратная судебная практика основывается на пропуске срока исковой давности и недоказанности принадлежности спорных помещений в составе общего имущества.

Необходимо иметь в виду, что в течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный 196 статьей ГК РФ ( три года).

В связи с чем, прежде чем принимать решение о выкупе подвала стоит хорошенько оценить риск его возврата собственникам.

Как было указано выше, подвал (часть подвала) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. В связи с чем, все вопросы по его отчуждению и передаче во временное владение могут решаться только на общем собрании собственников помещений МКД.

В соответствии с ч.3 ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, прежде всего, необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД путем проведения общего собрания. Как показывает практика, в большинстве МКД это практически невозможно.

При этом, действующее законодательство предполагает возможность сдачи общедомового имущества в аренду, в том числе на длительный срок.

В соответствии, с ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений, (в том числе решения о реконструкции многоквартирного дома, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества). Решения общего собрания по указанным вопросам принимаются не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правило, заинтересованные лица идут вторым путем и заключают договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества.

Набрать 2/3 голосов собственников на общем собрании – реально. В повестке дня следует согласовать срок аренды, условия договора аренды, уполномоченное лицо, которое от имени собственников будет подписывать договор аренды, размер арендной платы, порядок доступа к инженерным коммуникациям МКД (если они проходят внутри арендуемого помещения), а так же порядок расходования средств, полученных от аренды.

Следует понимать, что 50% успеха по данному вопросу зависит от грамотной подготовки документов общего собрания.

Это интересно:  Нормативы уборки в подъездах многоквартирных домов в 2019 году: перечень норм, периодичность и правила осуществления

Гизатуллин Дамир Ильдарович

О практике признании подвала общедомовым

Научно-практический журнал «Адвокатская палата»,

5, май 2014 года

Судебная практика признания подвалов многоквартирных жилых домов общедолевой собственностью владельцев квартир

Д.И. ГИЗАТУЛЛИН, адвокат Адвокатской палаты Московской области, по материалам исполненного поручения о представительстве в судебных разбирательствах о признании права общедолевой собственности на подвал

Отгремели приватизационные баталии 90-х прошлого века, закончился повторный передел начала 2000-х, в которых основная масса наших граждан осталась в стороне.

И вот в 3-м приватизационном десятилетии до многих москвичей дошло … А что и кто в нашем подвале? А в подвале … арендатор. А кто ж его туда запустил? Департамент имущества города Москвы (ДИГМ), Правительство Москвы. А почему подвал содержим мы, а пользуется им арендатор, и деньги от арендатора получает ДИГМ, а не те, кто его содержит? И началось…

Пользуясь этой нормой, муниципалитеты включали такие объекты в реестр муниципальной собственности, руководители издавали соответствующие распоряжения и принимали объекты на свой баланс. Сначала, как правило, подвалы многоквартирных домов, использовались под эксплуатирующие организации – ЖЭКи, ДЭЗы либо в них продолжали размещаться различные государственные учреждения. Затем в 2000-х годах эти помещения стали формироваться и включаться как самостоятельные объекты прав в государственный реестр с выдачей соответствующих свидетельств, после чего сдаваться в аренду различным коммерческим структурам.

А как должно быть

В соответствии с пунктами 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначе ния. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего, их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как установлено ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64).

Согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной в Определении от 12.09.2011 г. N ВАС-10188/1, согласие на принятие в собственность и принятие на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности в данном случае законом не предусмотрен.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица, сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64). Также, как разъяснено в п.п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как правило, истцами по данным искам выступали товарищества собственников жилья, наделявшиеся собственниками правом на обращение в суд. Суды, признавая за ТСЖ право на иск, исходили из нормы п. 8 ст. 138 ЖК РФ предусматривающей, что товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Предъявляя в суд иск о признании права общей долевой собственности, ТСЖ не имеет своего экономического интереса, отличного от интересов собственников. ТСЖ уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, именно собственники и являются материальными истцами по делу. Товарищество собственников жилья участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений (соответствующая правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в определении от 21.10.2009 г. и постановлении от 15.12.2009 г. № ВАС-12537/09).

При этом следует внимательно относиться к процедуре и порядку наделения соответствующими полномочиями ТСЖ. Несоблюдение этих требований являлось основанием для отказов в исках ТСЖ по ряду рассмотренных дел.

При признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме такое право подлежит обязательной государственной регистрации. С учетом существующей государственной регистрации права города Москвы на тот же объект недвижимости истцами заявлялись требования о признании отсутствующим права собственности города Москвы на спорные нежилые помещения, что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что в случаях, когда право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Статья написана по материалам сайтов: www.fasmo.arbitr.ru, olegumerenkov.ru, www.burmistr.ru, advokatiarbata.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector