+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Новая редакция Ст. 52 ЗК РФ

Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Содержание

Комментарий к Статье 52 ЗК РФ

Комментируемая статья не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Она введена в главу VII ЗК с единственной, на наш взгляд, целью — распространить (или даже скорее подтвердить) изъятие из оборота или ограничение в обороте земельных участков в соответствии с правилами ст. 27 ЗК применительно к договорам купли-продажи (особенно в процессе приватизации), мены и дарения. С этой точки зрения ст. 52 ЗК является частью самого крупного в ЗК комплекса норм о возникновении прав на землю (глава V ЗК). См. также комментарий к ст. 27 ЗК.

Другой комментарий к Ст. 52 Земельного кодекса Российской Федерации

Под отчуждением имущества (земельного участка) понимается передача его собственником в собственность другим лицам на основании соответствующих договоров. Отчуждение представляет собой один из способов осуществления собственником своего правомочия распоряжения земельными участками. Правовой формой осуществления отчуждения земельных участков является совершение сделок с ними, в результате чего происходит или в некоторых случаях становится возможным переход права собственности.

Комментируемая статья формулирует основной принцип правового регулирования отчуждения земельных участков. Порядок отчуждения земельных участков регулируется гражданским законодательством. Однако при отчуждении земельных участков должны учитываться те ограничения оборота земли, которые предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ, а также особенности совершения некоторых сделок с земельными участками, которые содержатся в ЗК РФ.

В земельном законодательстве предусмотрены ограничения на совершение сделок с земельными участками. Так, земельные участки, изъятые из оборота и указанные в ст. 27 ЗК РФ, не могут быть предметом сделок. Земельные участки, ограниченные в обороте, не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку земельные участки являются недвижимым имуществом, то при их отчуждении должны соблюдаться требования Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности отчуждения земельных участков установлены в некоторых федеральных законах. Так, ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» специально посвящена отчуждению земельных участков. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков: находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды; занимаемых объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке. Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством. Отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты); не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством РФ. Отчуждению не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

В соответствии с ч. 4 ст. 8 ВдК пруд, обводненный карьер могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Однако не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены.

Статья 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обязывает лицо произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности.

Согласно ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры.

Условия совершения сделок кооператива с земельными участками установлены в ст. 38 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации». Сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с п. 3 ст. 20 названного Закона. Пункт 2 ст. 20 указанного Закона относит к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива рассмотрение и принятие решений по вопросам отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу этим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива.

Как установлено в п. 3 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.

Это интересно:  Кредит под материнский капитал - можно ли взять наличными, как оформить?

Отчуждение земельного участка

Среди различных правовых операций с земельными участками довольно часто встречается понятие его отчуждения. Оно представляет собой процедуру, проводимую в рамках гражданско-юридических сделок. При этом владельцем участка может выступать человек, организация и даже орган власти. Собственник вправе отчуждать имущество не только при его реализации, но и во время сдачи в аренду. Что же представляет собой отчуждение земельного участка и как его проводят?

Что такое отчуждение земельного участка?

Процедура отчуждения участков земли регламентируется Гражданским и Земельным кодексом РФ. Согласно законодательным нормам это понятие означает правовую сделку, оформленную в законном порядке, по итогам которой право владения на землю передаются от одной стороны к другой. Стоит отметить, что те операции, в которых право владения не передается (аренда, доверительное управление) не признаются отчуждением.

Виды отчуждения

Чаще всего отчуждение земли классифицируют на основании субъекта его проведения. Поэтому принято различать:

  1. Добровольное переоформление прав собственности. В этом случае собственник передает земельный участок другому лицу по своему желанию в порядке заключения определенных договорных отношений: продажи, дарения, обмена или наследования.
  2. Принудительное переоформление прав собственности. В этом случае передача земельного участка не связана с волеизъявлением его владельца. Такой вид отчуждения возникает в ситуации изъятия земли в пользу органов власти с целью использования для нужд государства или отдельного региона, а также при ее конфискации на основании судебного решения.

В свою очередь каждый из двух видов отчуждения может быть:

  1. Возмездным. Когда по итогам завершения процедуры предусматривается внесение от третьих лиц определенной платы.
  2. Безвозмездным. Когда операция отчуждения не предусматривает финансовых расчетов.

Условия отчуждения

Особенности проведения сделок по отчуждению земельных участков закреплены в статье 52 ЗК РФ. Согласно ей процедура передачи права собственности на землю должна проходить при соблюдении ряда условий:

  • любой вид договорных отношений должен заключаться только по доброй воле владельца, без применения давления со стороны третьих лиц;
  • процедура отчуждения возможна в отношении участков, прошедших межевание и учет в кадастровом реестре, иными словами, официально признанных земельных участков;
  • операция заключения договора признается законной, только если в сделке принимает участие сам хозяин земли или уполномоченный им через нотариуса гражданин;
  • на земли, не являющиеся частным владением, полное право имеет государство или региональные муниципалитеты;
  • отчуждению не подлежат участки, на которых организованы заповедники, оборонные объекты, транспортные линии и многие другие объекты;
  • лица, не занимающиеся зарегистрированной сельскохозяйственной деятельностью, не могут претендовать на отчужденные земли, предназначенные для этих целей;
  • правом приема отчужденных земель обладают только граждане РФ и юридические лица, в которых доля иностранцев менее 50%.

Без вышеперечисленных условий отчуждение участка незаконно.

Порядок отчуждения

Порядок проведения добровольного отчуждения земли заключается в следующих этапах:

  1. Оформляется и подписывается договор, соответствующий обстоятельствам передачи земли: продажа, дарение и т. п.
  2. В дополнение к договору составляется и подписывается акт приемки-передачи участка.
  3. Обе стороны обращаются в региональное подразделение Росреестра для проведения государственной регистрации сделки.

Если отчуждение проводится при помощи торгов, то от собственника земли потребуется совершение дополнительных действий:

  1. Подать объявление о предстоящих торгах.
  2. Составить список участников торгов, которые подготовили необходимый пакет документов.
  3. Подготовить участок к проведению аукциона путем определения межей и оформления кадастровых документов.

Уже по итогам аукциона оформляется договор сдачи участка в аренду или его продажи.

Для заключения и государственной регистрации договора отчуждения земельного участка его владелец должен иметь в наличии следующий список документов:

  • правоустанавливающий документ;
  • справку от уполномоченных органов о проведении оценки стоимости участка;
  • справка из БТИ об отсутствии или наличии на конкретном участке различных строений;
  • паспорт;
  • если владелец находится в браке, то нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки отчуждения.

Отчуждение доли земельного участка

Что касается вопроса отчуждения доли земельного участка, то закон определяет, что она не может выступать объектом вещных прав. Одним участком не может владеть несколько собственников пока не будут проведены межевые и кадастровые работы по его разделению. Иными словами, первоначально отчуждаемая доля земли должна быть выделена, как отдельный зарегистрированный объект гражданско-правовых отношений. Часть участка, у которого отдельно не определены межи, может участвовать в сделках, не предусматривающих передачи права собственности, например, по договору аренды или в качестве залога.

Принудительное отчуждение

Принудительное отчуждение земельного участка может проводиться:

  • в случае необходимости использования его для нужд государства;
  • при вынесении соответствующего приговора суда.

Органы власти могут проводить изъятие земель только в случаях, отраженных в федеральном законодательстве:

  • с целью исполнения межгосударственных контрактов;
  • при необходимости обеспечения транспортных и коммуникационных линий, когда нет альтернативных вариантов;
  • при ходатайстве монопольных организаций, закрепленных правительственным списком.

Как правило, в государственных целях проводится возмездное отчуждение, поэтому при заключении договора с собственником оговариваются все условия компенсации. Решение о выкупе частного участка принимает федеральные, региональные или муниципальные органы власти.

Процесс принудительного отчуждения земли проходит через следующую последовательность этапов:

  1. Принятие решение о необходимости отчуждения и составление соответствующего акта. Оформленный документ переправляется в регистрационный орган для наложения ограничений на сделки с участком.
  2. Размещение информации о принятом решении в печати и СМИ.
  3. Официальное оповещение собственника об изъятии.
  4. Проведение стоимостной оценки независимым экспертом.
  5. Обсуждение условий материальной компенсации и оформление соглашения об отчуждении между органом власти и собственником.
  6. Выплата суммы выкупа владельцу или передача ему другого участка.
  7. Регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре.

Размер выкупной стоимости земли рассчитывается на базе трех показателей:

  • рыночной стоимости земли и объектов недвижимости, располагающихся в пределах ее границ;
  • суммы понесенных убытков;
  • размера упущенной выгоды.

Не позднее чем через два месяца после отправки хозяину земли соглашения об ее отчуждении его должны ознакомить с размером установленной выкупной цены. При несогласии собственника с начисленной суммой он вправе повторить экспертизу, и ознакомить инициатора изъятия со своими претензиями.

Отчуждение земельного участка всегда сопровождается законной передачей права собственности от его владельца к иному лицу. Для проведения процедуры достаточно составить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Чаще всего подобную сделку проводят в добровольном порядке по собственной инициативе в случаях продажи земли, проведения ее обмена или дарения, а также при указании ее в качестве объекта наследования. Главное, при этом помнить об одном важном нюансе, что провести отчуждение не получится в случае наложения на участок различных обременений (сервитут, аренда и другие). Поэтому перед подписанием договорных отношений участок земли стоит обязательно проверить на его правовую чистоту.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

  • продан;
  • передан другому лицу по наследству;
  • передан в аренду;
  • подарен;
  • приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

  • решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
  • вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
  • любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.
Это интересно:  Порядок заключения брака в разных ситуациях

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

  • Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
  • Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
  • Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
  • Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

  • Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
  • Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
  • Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

  • отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
  • экспертиза земельного участка;
  • документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
  • выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
  • идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
  • если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
  • если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
  • собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
  • если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
  • при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

  • Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
  • Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
  • На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
  • Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
  • В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
  • Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

  • договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
  • договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
  • завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

  • решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
  • Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

  • расположенных в границах особо охраняемых территорий;
  • входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
  • в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
  • на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
  • относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
  • предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
  • используемые для удовлетворения нужд связи;
  • занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
  • используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Переход прав на земельный участок от одной стороны к другой рассматривается как отчуждение земельного участка. Законодательство предусматривает добровольную смену собственника, но не исключены и случаи принудительного изъятия в соответствии с судебным решением.

Что такое отчуждение земельного участка

Законодательно допускается передача прав на землю изначальными владельцами другим лицам.

В качестве владельцев могут выступать физические лица, организации, государственные учреждения.
Отчуждением не признается сделка о передача имущества без права предоставления новым владельцам распоряжаться участком по собственному усмотрению. Иными словами, аренда земли не расценивается как отчуждение. При этом допускается возможность использования земли арендаторами, но право распоряжаться собственностью по-прежнему закреплено за владельцем.

Порядок передачи земельных участков в собственность третьим лицам регулируется положениями Гражданского кодекса и Земельного. Все сделки с объектом фиксируются в письменном виде. Причинами отчуждения участков могут быть следующие:

  • Договоры купли-продажи земельных участков, заключаются участниками сделки в договорном, как правило, возмездном порядке.
  • Конфискация земельных участков, то есть принудительное отчуждение, проводится по решению государственных органов.
  • Прочие административные решения.

В некоторых случаях земельные участки участвуют в залоговых операциях, то есть владельцы предоставляют объекты под залог, получив за это определенную денежную сумму. По отношению к подобным объектам совершить сделку по купле-продаже будет сложно, так как на него составлена закладная и действует обременение.
Невозможно продать и кусок земли, на который приставы наложили арест. Эти действия происходят в ходе исполнительного производства, например, если хозяин объекта является должником.
Отчуждение участка происходит на возмездной (в случае продажи) и безвозмездной (дарение) основе. По характеру операции передача земли носит как добровольный характер, так и принудительный.

Добровольное отчуждение

Речь о добровольном отчуждении идет при наступлении следующих событий:

  • Купля — продажа участка. Это стандартная процедура, регулируемая положениями ГК РФ и Земельного кодекса. Реализация может происходить вместе со строениями, возведенными на участке, так и без них.
  • В случае добровольного отказа. Каждый гражданин вправе отказаться от права собственности на землю, в том числе и при вступлении в наследство. Для этого потребуется обратиться в территориальное отделение Росреестра.
  • В качестве вклада в уставный, паевой или складочный капитал. Участок может быть передан обществу и оформлен как часть уставного капитала. В таком случае новым собственником становится юридическое лицо.
  • Договор мены оформляется в ситуации, при которой владелец изъявляет произвести обмен на другой участок земли или иное имущество.
  • Дарственная. Этот документ означает, что собственник добровольно передает на безвозмездной основе принадлежащий ему объект и полные права владения. Операция может быть заключена с физическими лицами или организациями.
  • Договор постоянной или пожизненной ренты предусматривает наличие регулярных выплат новым владельцем в пользу предыдущего. Платежи в первом случае совершаются по достижению определенной суммы, во втором ― всю жизнь.
  • Наследование земельного участка. Передача объекта в пользу третьего лица проводится по условиям, оговоренным в завещании.
Это интересно:  Особенности условно-досрочного освобождения от отбывания наказания

Добровольное отчуждение предусматривает соблюдение прав собственника. Для того чтобы не лишиться надела, владельцу потребуется следовать ряду простых правил:

  1. использовать землю по назначению, при этом способы эксплуатации не должны оказывать отрицательного влияния на окружающую среду;
  2. обеспечить сохранность ранее установленным геодезическим знакам;
  3. не загрязнять территорию, избегать мероприятий, который способны ухудшить плодородное состояние земли;
  4. вовремя вносить плату за участок;
  5. соблюдать санитарные, противопожарные, экологические и иные требования при эксплуатации надела;
  6. использовать ресурсы водных, лесных и иных объектов, не причиняя вред окружающей среде.

После совершения добровольной передачи земельный объект оформляется на нового собственника. Ему же переходят все права и обязанности пользователя.

Принудительное отчуждение

Иногда наступают случаи, при которых воля владельцев участков не учитывается.

Конфискация надела проходит в пользу муниципальных образований или иных государственных структур. Изъятие может произойти и как следствие нецелевого использования земли с нанесением ущерба окружающей среде.

Компенсации за отчуждение при таких вариантах не предусмотрены.

Но иногда земли изымаются для нужды государства. В таких ситуациях бывшим владельцам покрываются их убытки. Возмещение ущерба собственникам проводится за счет бюджетных средств. Также может быть предоставлен и другой надел в пользование. Владелец участка вправе обратиться в суд, если размер компенсационных выплат или качество нового участка сочтет неудовлетворительным.

К случаям принудительного отчуждения земли относят:

  • Изъятие надела в пользу государства. Владельцу объекта предусматривается возмещение потерь или предоставляется равноценная замена.
  • Конфискация земельного участка не предполагает наличие компенсационных выплат. Как правило, происходит принудительная реализация объекта с целью погашения имеющейся у собственника задолженности.
  • Отчуждение земли при обнаружении случаев ненадлежащего использования. Первоначально владельцу участка выносится предупреждение. Если за этим не последовали действия по устранению нарушений, земельный надел изымается в пользу государства без предоставления компенсационных выплат.
  • Реквизиция участка. Происходит при наступлении форс-мажорных обстоятельств. Земельный объект изымается временно, собственникам компенсируются потери.

Для того чтобы максимально устранить вероятность принудительного отчуждения земельных участков, необходимо соблюдать правила по эксплуатации объекта. При наличии предписаний земельного контроля потребуется вовремя устранить причины предъявления претензий.

В случае изъятия земли пользу государства владелец вправе рассчитывать на компенсацию. Если отчуждение носит временных характер по причине наступления непреодолимый обстоятельств, участок можно получить обратно, компенсировав потери.

Порядок отчуждения

Участниками сделки по отчуждению земли могут выступать граждане, организации и представители государства. Для признания действий правомерными у собственника должен быть в наличии правоустанавливающий документ, которым может быть договор купли-продажи, договор дарения, решение суда о признании собственности на участок, Постановление главы администрации на землю, свидетельство о вступлении в наследство. Кроме того, потребуется свидетельство о регистрации права на землю и кадастровый план (выписка, паспорт) участка.

Для совершения сделки необходимы:

  1. договор купли-продажи, мены или дарения, где указываются реквизиты земельного участка (кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы и прочие),
  2. данные участников сделки, а также ее характер (возмездный или безвозмездный);
  3. кадастровый план на участок земли или выписка;
  4. правоустанавливающие документы на земельный надел;
  5. паспорта и данные участников;
  6. оплаченная госпошлина.

Продать часть участка, на которое распространяется право собственности, не получится. Перед этим рекомендуется обратиться в межевую организацию, которая разделит заявленную территорию на несколько отдельных наделов, которые в свою очередь потребуется вновь поставить на кадастровый учет и заново зарегистрировать.
Отчуждение земельного участка при всех вариантах совершения сделки должно происходить при соблюдении всех требований законодательства. При этом важно правильное оформление документов, так как впоследствии признать процедуру недействительной будет затруднительно.

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Условия и порядок отчуждения участков земли в Российской Федерации регулируются 52 статьей Земельного кодекса.

Согласно положениям указанной статьи ЗК, отчуждение участка земли его собственником в пользу других лиц должно производиться в порядке , определенном российским гражданским законодательством, учитывая предусмотренные 27 статьей Кодекса ограничения оборотоспособности участков земли.

Исходя из трактовки гражданско-правовых норм, отчуждение недвижимого объекта – это добровольная или принудительная передача собственником недвижимости своего права собственности на определенное имущество третьему лицу либо переход такого права собственности на недвижимые объекты, произошедший без волеизъявления собственника.

Правовые сделки, связанные с передачей собственником имущества иному лицу без одновременного передачи права собственности (к примеру, в аренду или доверительное управление, передача по доверенности), в гражданском праве не считаются отчуждением недвижимости.

Отчуждение объектов недвижимости, включая и земельные участки, должно оформляться совершением определенных гражданско-правовых сделок. Помимо сделок основаниями отчуждения участка земли могут выступать решения суда и административные акты.

При отчуждении участков земли важно учитывать ограничения их оборотоспособности, установленные в земельном законодательстве. Это касается отдельных категорий земли, полностью изъятых из гражданского оборота (к примеру, участки, на которых расположены природные заповедники, национальные парки, гражданские и воинские захоронения и иные категории земель) либо ограниченных в обороте (например, участки земли, входящие в лесной фонд, или выделенные для нужд связи).

Виды отчуждения участков земли

Отчуждение участка земли может быть:

  • добровольным (по непосредственному волеизъявлению собственника);
  • принудительным.

Добровольно отчуждая объекты недвижимости, собственник имущества реализует свое правомочие на свободное распоряжение этим имуществом. В данном случае главным основанием для перехода права собственности выступают заключенные сделки – купля-продажа, мена, завещание и иные сделки.

Принудительная передача прав на участки земли, как следует из названия, осуществляется принудительно, без волеизъявления и согласия собственника. В качестве примера принудительного отчуждения участка земли можно назвать конфискацию имущества, проводимую по судебному приговору, или изъятие у собственника участка земли для определенных муниципальных либо государственных нужд.

Как при добровольной передаче, так и при принудительном отчуждении, участки земли могут передаваться собственником третьим лицам и возмездно, и безвозмездно.

При возмездном отчуждении собственник получает за передачу своего участка земли и права на него денежную или иную компенсацию. При добровольной передаче участка возмездное отчуждение оформляется договорами мены, купли-продажи, соглашением о пожизненном содержании, а безвозмездное отчуждение – завещанием, договором дарения.

В случае принудительного изъятия участка земли у собственника, право собственности также может переходить безвозмездно (к примеру, конфискация имущества, изъятие участка без его выкупа), и на возмездных основаниях (изъятие участка земли для государственных либо муниципальных потребностей путем выкупа).

Участок земли, выступая объектом недвижимости, должен отчуждаться с соблюдением правил гражданского права, касающихся процедуры регистрации сделок с недвижимостью. Основной нормативной базой, устанавливающей порядок регистрации подобных сделок, а, следовательно, и порядок отчуждения земли, является российский ФЗ от июля 1997 года “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Статья написана по материалам сайтов: zkodeksrf.ru, lawestate.ru, advokat-malov.ru, prosadidom.ru, infonedvizhimost.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector