+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Новая редакция Ст. 273 ГК РФ

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу.

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ) (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации

В комментируемой статье установлен общий принцип, согласно которому сделка, влекущая переход права собственности на здание или сооружение, влечет переход права на земельный участок. Объем этих прав определяется соглашением сторон. К таким сделкам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесения в качестве вклада в уставный капитал и т.д.

Положения ч. 1 ст. 273 конкретизируются в ст. 552 ГК, регулирующей вопросы, связанные с правами на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка различается в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. В частности, ситуация будет различной в зависимости от того, является ли продавец здания или сооружения собственником земельного участка.

Следует отметить, что в ряде правовых актов этот вопрос решается по-другому. Так, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается, а согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Согласно ст. 37 ЗК с правом собственности на строение или сооружение переходит и право собственности на земельный участок.

В ч. 2 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому в договоре об отчуждении здания или сооружения должна оговариваться часть земельного участка, которая переходит к новому собственнику. Если это сделано не было, к новому собственнику переходит та часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Вопрос о том, какая часть земельного участка необходима для использования здания (сооружения), в случае недостижения соглашения решается судом.

Это интересно:  Статья 16 закона о защите конкуренции № 135-ФЗ

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу.

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

1. В комментируемой статье содержится общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являющееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости. В дальнейшем это правило находит развитие в специальных нормах при регулировании отношений по продаже зданий и сооружений, мене, дарению, ренте.

Настоящая редакция комментируемой статьи не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. То есть если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

2. В подп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК РФ провозглашен принцип единого правового режима земельного участка и объекта недвижимости на нем, согласно которому раздельное отчуждение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Далее этот принцип уточняется в статье 35 ЗК РФ, в п. 4 которой сказано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

— отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и как следствие — заявления требования о признании договора незаключенным.

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений (действующая редакция)

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Часть вторая утратила силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 273 ГК РФ

1. По общему правилу, если по договору купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. передается право собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, то одновременно передается и право собственности на земельный участок, расположенный под этой недвижимостью, и на часть участка, необходимую для нормального пользования недвижимостью.

Это интересно:  Статья 412 ГК РФ. Зачет при уступке требования

Для определения размера земельного участка, необходимого для пользования недвижимостью, по аналогии закона руководствуются п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, происходит отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если законом ограничена передача в собственность земельного участка приобретателю недвижимости, то ему предоставляется в порядке ст. ст. 20, 21, 22, 24 ЗК РФ вещное или обязательственное право на использование земельного участка.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ О землеустройстве»;

— ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Судебная практика:

— Постановление Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07;

Статья 273 ГК РФ. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Текущая редакция ст. 273 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом .

Часть утратила силу с 3 июля 2007 года — Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ.

Комментарий к статье 273 ГК РФ

1. По общему правилу, если по договору купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. передается право собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, то одновременно передается и право собственности на земельный участок, расположенные под этой недвижимостью и на часть участка необходимую для нормального пользования недвижимостью.

Для определения размера земельного участка, необходимого для пользования недвижимостью, по аналогии закона руководствуются п.3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— отчуждение здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, изъятом из оборота.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

При отчуждении доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, происходит отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Если законом ограничена передача в собственность земельного участка приобретателю недвижимости, то ему предоставляется в порядке ст. 20, 21, 22, 24 ЗК РФ вещное или обязательственное право на использование земельного участка.

Консультации и комментарии юристов по ст 273 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 273 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Это интересно:  Статья 27.14 КоАП РФ. Арест товаров, транспортных средств и иных вещей

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом .

Часть утратила силу с 3 июля 2007 года — Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ.

Комментарий к статье 273 Гражданского Кодекса РФ

Предыдущие статьи регулировали вещные отношения, возникающие между лицами, имеющими в собственности земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на этих участках. Комментируемая статья содержит правило, касающееся судьбы объектов недвижимости и земельного участка, принадлежащих одному и тому же лицу, собственнику и земельного участка, и объектов недвижимости на этом участке. Это правило представляет собой исключение из принципа, установленного земельным законодательством (ст. 1 Земельного кодекса), поскольку решающей составляющей в единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по земельному законодательству выступает земельный участок, а в норме комментируемой статьи — здание или сооружение: при переходе права собственности на эти объекты недвижимости к новому собственнику может перейти и право собственности на земельный участок, их обслуживающий, если стороны об этом договорятся. Они могут договориться и о праве пользования. Объем прав на землю определяется соглашением сторон. Если такая договоренность не будет достигнута между сторонами, то к новому собственнику объектов недвижимости в силу закона должно перейти право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для их использования (см. коммент. к ст. 271). В этом случае заключение соответствующего договора происходит в обязательном порядке (см. коммент. к ст. 445).

Обязательные правила земельный закон предусматривает для совместного отчуждения и объектов недвижимости, и земельного участка, принадлежащих одному лицу, только тогда, когда недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке (см. коммент. к ст. 260), если федеральным законом разрешено предоставлять такой участок в собственность граждан и юридических лиц (ст. 35 Земельного кодекса).

Другой комментарий к статье 273 ГК РФ

При переходе права собственности на здания и сооружения, принадлежащие собственнику земельного участка, к новому собственнику указанной недвижимости может перейти право собственности земельным участком, либо земельный участок может быть сдан ему в аренду или в безвозмездное срочное пользование, либо предоставлен в постоянное пользование. Переход этих прав оформляется путем заключения соответствующего договора, заключаемого между собственником земельного участка и новым собственником недвижимости. Данная норма носит диспозитивный характер, так как она дает возможность собственнику земельного участка, являющемуся собственником недвижимости, определить тот вид права, на котором этот участок передается новому собственнику недвижимости. ЗК (п. п. 4 и 5 ст. 35) содержит императивную норму, в соответствии с которой отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей одному лицу, как правило, проводится вместе с земельным участком.

Разрешая коллизию норм комментируемой статьи и п. 4 ст. 35 ЗК, Пленум ВАС РФ постановил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» ).

Статья написана по материалам сайтов: gkodeksrf.ru, stgkrf.ru, www.zakonrf.info, ogkrf.ru, gkrf24.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector