+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

Новая редакция Ст. 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к Ст. 624 ГК РФ

Договор аренды имущества с условием о его выкупе является смешанным договором (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку содержит элементы договора аренды и купли-продажи.

Пункт 3 ст. 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе (см. п. 2 ст. 224 ГК РФ), а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК РФ).

Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Другой комментарий к Ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Выкуп арендатором объекта аренды — специальный случай прекращения договора как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором обусловленной выкупной цены. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором аренды.

Включение в договор условия о выкупе арендованного имущества возможно лишь при отсутствии в законе запрета на его выкуп (см. п. 3 комментируемой статьи). Так, запрещен выкуп арендованных участков лесного фонда (см. ст. 34 ЛК).

2. В п. 2 комментируемой статьи отражено положение п. 1 ст. 450 ГК о праве участников любого договора по соглашению вносить в него изменения и дополнения. В соответствии с ним условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено при заключении договора и в период его действия путем заключения дополнительного соглашения к нему. При дополнении договора условием о выкупе арендованного имущества и разрешении вопросов о сроке выкупа, его размере и порядке внесения стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Подобное условие зачастую включается в договоры лизинга, поскольку в общую сумму платежей по договору лизинга, как правило, входит и выкупная цена предмета лизинга (см. п. 1 ст. 28 Закона о лизинге).

Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества

Текущая редакция ст. 624 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624 ГК РФ

1. Законом или договором аренды арендатору может быть предоставлено право выкупа арендуемого имущества. Выкуп арендуемого имущества означает переход по истечение срока действия договора аренды права собственности на арендуемое имущество к арендатору без заключения между арендатором и арендодателем договора купли-продажи в отношении данного имущества.

Перейти право собственности к арендатору по договору аренды может только при соблюдении им всех условий договора аренды, в том числе если договор аренды предусматривает право на приобретение права собственности в отношении арендуемого имущества до истечения срока действия договора аренды. В последнем случае арендатор обязан до истечения срока действия договора аренды внести арендодателю всю выкупную цену арендованного имущества, под которой понимается установленная в договоре аренды цена имущества, по которой арендодатель готов продать данное имущество арендатору. Порядок установления выкупной цены в отношении арендуемого имущества законодательством не установлен, однако если имущество по характеристикам подпадает под объекты, в отношении которых обязательно проведение оценки, то выкупная цена такого имущества устанавливается, исходя из требований ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Возможность выкупа арендатором арендуемого имущества может быть и не установлена в договоре аренды, а предусмотрена дополнительным соглашением к нему. Под дополнительным соглашением следует понимать акт, устанавливающий условия договора аренды, дополнительные к основным условиям, установленным собственно договором аренды. Так, в дополнительном соглашении может быть установлено, что арендная плата, вносимая арендатором, является в совокупности и выкупной ценой за арендуемое имущество.

Это интересно:  Лишение прав статья за алкоголь

Выкуп арендованного имущества может быть законодательством запрещен. Так, например, п.5 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что не допускается выкуп земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, передаваемых на основании договора аренды религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

2. Применимое законодательство:
— ФЗ от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
— ФЗ от 23.08.96 N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике».

Консультации и комментарии юристов по ст 624 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 624 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624 Гражданского Кодекса РФ

1. Положения о выкупе — переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором выкупной цены, содержащиеся в ст. 624, в значительной мере воспроизводят ст. 87 Основ ГЗ и частично ст. 10 Основ законодательства об аренде. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. Согласно п. 1 комментируемой статьи право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в законе или в договоре. Ранее действовавшие законы о приватизации рассматривали выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, как один из способов приватизации. Действующий Закон о приватизации не относит аренду государственных и муниципальных предприятий с правом последующего выкупа к оправдавшим себя формам приватизации. В отношении ранее заключенных договоров аренды предприятий с правом выкупа Закон определил условия, при которых он мог быть осуществлен (п. 12 ст. 43). Если в договоре был указан срок выкупа, то арендатору предоставлялась возможность воспользоваться соответствующим правом не позднее этого срока; при отсутствии указания о сроке — лишь в течение 6 месяцев с даты вступления Закона в силу (т.е. с 27.04.2002). По истечении установленных сроков нереализованные положения таких договоров о выкупе арендованных объектов прекращали свое действие.

В отношении земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости и которые находятся в аренде у собственников этих объектов, Закон о приватизации предусматривает более широкие возможности выкупа их арендаторами. В ст. 28 этого Закона сказано, что договор аренды земельного участка не является препятствием для его выкупа.

При отказе соответствующего органа по управлению имуществом от заключения с арендатором договора купли-продажи участка, занимаемого принадлежащим арендатору объектом недвижимости, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этого органа заключить такой договор (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04).

Если все имущество государственного или муниципального предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в котором оно располагается, было приобретено частным лицом в собственность до вступления в силу гл. 4 «Юридические лица» части первой ГК, не предусматривающей такой организационно-правовой формы юридического лица, как арендное предприятие, указанное здание или помещение, находившееся у собственника предприятия в аренде, могло быть выкуплено им по рыночной стоимости не позднее 2 лет с даты вступления в силу Закона о приватизации (п. 13 ст. 43). Порядок выкупа этого имущества определялся Положением, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.09.2002 N 707 (СЗ РФ, 2002, N 39, ст. 3804).

2. Если в договоре аренды, не связанном с приватизацией государственного или муниципального имущества, условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом может быть установлен запрет на выкуп отдельных видов арендованного имущества. Запрещен, например, выкуп арендованных лесных участков (ст. 34 Лесного кодекса).

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Это интересно:  Статья 20.10 КоАП РФ. Незаконные изготовление, продажа или передача пневматического оружия

Комментарий к Ст. 624 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору. Указанное положение закона означает, что существенными условиями договора аренды с правом выкупа являются не только предмет аренды (ст. 607 ГК), но и его выкупная цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере выкупной цены договор в части выкупа не может считаться заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, применяться не должны. Вместе с тем, как следует из п. 2 комментируемой статьи, арендодатель и арендатор вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды.

2. В силу п. 3 ст. 609 ГК РФ при заключении договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору, надлежит руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 — 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Однако нельзя исключить применение к отношениям из договора аренды с правом выкупа арендованного имущества и других норм о договоре купли-продажи, поскольку такой договор аренды является смешанным гражданско-правовым договором (п. 3 ст. 421 ГК), содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В противном случае остаются без ответа многие вопросы, возникающие в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество. Так, например, при выкупе арендованного здания или сооружения в обязательном порядке должен быть разрешен вопрос о правах на земельный участок, на котором оно находится (ст. 552 ГК) .

———————————
Имеет место иное мнение, согласно которому нормы о договоре купли-продажи, кроме предписаний о форме договора, не подлежат применению к договорам аренды с правом выкупа (п. 2 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

3. Выкуп арендованного имущества происходит только по окончании срока аренды и при условии полного и своевременного внесения арендных (выкупных) платежей. Вместе с тем, как показывает судебная практика, если арендатор внес часть платежей в счет выкупа арендованного имущества по окончании срока договора и такое исполнение принято арендодателем, то имущество считается выкупленным арендатором .

4. На практике следует учитывать, что далеко не всякое условие договора аренды, связанное с возможностью приобретения арендатором имущества в собственность, является условием о выкупе в смысле комментируемой статьи. Так, судебной практике известны случаи, когда в договор аренды включалось условие о преимущественном праве арендатора на покупку имущества при его продаже . Такое условие не может рассматриваться как условие о выкупе арендованного имущества с точки зрения комментируемой статьи. Точно так же не может быть приравнено к условию о праве выкупа условие, в соответствии с которым арендодатель и арендатор обязуются после прекращения договора аренды заключить договор о продаже имущества арендатору, поскольку в таких случаях можно лишь ставить вопрос о наличии или отсутствии предварительного договора купли-продажи .

5. Право на выкуп арендованного имущества может быть ограничено законом, исходя из специального функционального назначения имущества. Так, невозможен выкуп имущества, арендуемого у государственных научных организаций и организаций, подведомственных государственным академиям наук (п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» ). В силу п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не допускается выкуп в собственность арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, переданного религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям и т.д.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.

Несмотря на отсутствие в новом Лесном кодексе (далее — ЛК) РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ прямого указания на запрет выкупать переданные в аренду лесные участки, который содержался в ст. 34 ранее действовавшего ЛК РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ , выкуп лесных участков все же невозможен, поскольку лесные участки в составе земель лесного фонда являются объектами только федеральной собственности (ст. 8 ЛК). То же самое следует сказать и относительно аренды водных объектов, за исключением тех из них, которые могут находиться в частной собственности (ст. 8 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ ).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2006. N 50. Ст. 5278.

Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.

Строго говоря, выкуп арендуемого имущества, относящегося к государственной или муниципальной собственности, возможен только в случаях, когда это прямо разрешено законом. Это объясняется тем, что переход имущества из публичной собственности в частную должен осуществляться по нормам законодательства о приватизации, а действующий Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» уже не предусматривает такого способа приватизации, как аренда с правом выкупа ; специальные правила установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Это интересно:  Статья 322 ГПК РФ. Содержание апелляционных жалобы, представления

———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

По данному вопросу см. также: Постановление Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. N 707 «О порядке реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 39. Ст. 3804.

Комментарий к статье 624 Гражданского кодекса РФ

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Комментарий к Ст. 624 ГК РФ:

1. В коммент. ст. раскрываются в общем виде условия выкупа арендованного имущества. В ней фактически устанавливается исключение из общего правила об обязанности арендатора вернуть переданную ему во владение и (или) пользование вещь. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 коммент. ст.).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 коммент. ст.).

Таким образом, в момент достижения соглашения о выкупе арендованного имущества (в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему) стороны должны согласовать размер выкупной цены. Условие о размере выкупной цены признается в судебной практике существенным, т.е. таким, без согласования которого договор будет признан незаключенным (см., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 // Вестник ВАС. 2005. N 6). При этом аргументация строится на смешанном характере данного договора и необходимости применения к нему ст. 555 ГК о цене как существенном условии договора продажи недвижимости. Однако договор аренды с правом выкупа арендованного имущества вряд ли можно отнести к смешанным (ст. 421 ГК РФ). О смешанном договоре речь идет лишь тогда, когда в законе или ином правовом акте не закреплена данная правовая конструкция; для рассматриваемого случая коммент. ст. прямо предусматривает юридическое регулирование (см.: Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1). Существенность данного условия, на наш взгляд, может быть обнаружена в самой формулировке ст. 624 ГК: «. арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены».

В то же время условие о зачете (незачете) выкупной цены в счет арендной платы не является существенным: по умолчанию выкупная цена не входит в состав арендной платы. Ситуация же, при которой в силу договора арендные платежи являются целиком выкупными, должна быть исключена. Какая-то их часть должна сохранить качество арендной платы, в противном случае существующие между сторонами отношения перестанут быть арендными (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 271 (автор комментария — А.А. Иванов)).

Ранее выкуп арендованного имущества по сути являлся одной из основных форм разгосударствления экономики. Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе так называемое арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества. Однако действующий Закон о приватизации исходит из нецелесообразности дальнейшего использования инструментария договора аренды в этих целях (п. 1 ст. 13). Им предусмотрено завершение операций по выкупу арендованных государственных и муниципальных предприятий в отведенный срок, по истечении которого право на выкуп будет признано утратившим силу (п. 12, 13 ст. 43).

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества не сводится к договору финансовой аренды (лизинга), а является родовым понятием по отношению к нему. При этом и по договору аренды с правом выкупа имущества, и по договору лизинга выкуп арендованного имущества остается правом, а не обязанностью арендатора. В этом состоит отличие договора аренды с правом выкупа вообще и договора лизинга в частности от договора найма-продажи (см. коммент. к ст. 501 ГК РФ), предполагающего обязательный переход права собственности от продавца к покупателю.

3. В п. 3 коммент. ст. содержится указание на принципиальную возможность запрещения законом выкупа арендованного имущества (например, абз. 2 п. 3 ст. 212 ГК; п. 3 ст. 5, п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ «О науке о государственной научно-технической политике» // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137).

Статья написана по материалам сайтов: gkodeksrf.ru, ogkrf.ru, www.gk-rf.ru, stgkrf.ru, grazhkod.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector